Emlak piyasası ve konut kiraları şu an en büyük toplumsal sorunlardan biri haline gelmiştir. Son yıllarda düzensiz bir şekilde artan kira fiyatlarıyla birlikte ev sahiplerinin konut kiralarına olan algısı değişmiş ve kısa süreli ev kiralama ev sahipleri tarafından daha cazip bir hale gelmiştir. Ev sahiplerine çok daha kısa sürede çok daha fazla gelir elde imkânı sağlayan kısa süreli kiralamalar gerek emlakçılar gerekse çeşitli uygulamalar yardımıyla da yapılabilmektedir. Fakat gelinen aşamada günlük kiralamaların artması sebebiyle takibinin zorlaşması, günlük kiralık konutların bulunduğu site/apartmanlarda yaşanan sorunlar ve yargıya intikal eden çeşitli uyuşmazlık sorunları ortaya çıktı.
Bu sorunlar üzerine 02.11.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kısa dönem ve uzun dönem kira ayrımı net bir şekilde yapılırken “turizm amaçlı kiralama” olarak tarif edilen kısa süreli konut kiralamaya ciddi kısıtlamalar getirmiştir.
1. Turizm Amaçlı Kiralama Kategorisine Ne Girer?
Kanunda kısa ve uzun dönem kiralama ayrımı yapılarak uzun dönem kiralamalar kanun kapsamından çıkarılmıştır. Kanun 100 gün ve daha kısa süreli yapılan konut kiralamalarını turizm amaçlı kiralama olarak nitelendirmektedir.
Her ne kadar 100 günü aşan konut kiralamaları işbu Kanun kapsamına alınmamışsa da 100 günden fazla süreli yapılan sözleşmelerin ilkinden itibaren bir yıl içinde aynı konutun en fazla 4 defa kiralanabileceği de hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeyle 100 gün sınırının suistimal edilmesinin önüne geçilmeye çalışılmış ve uzun dönemli kiralarda sürekliliğin sağlanması amaçlanmıştır.
2. Kimler Kısa Dönem Kiralama Yapabilir?
Kanun uyarınca kiraya veren konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi olmalıdır.
Burada belirtmek gerekir ki, kiracının evi turizm amaçlı kiralayarak alt kiracı alması mümkün değildir. Kiracının evde bulunmadığı zamanlarda kendine gelir sağlamak amacıyla alt kiracı alması gerçek hayatta sık karşılaşılan bir uygulamadır. Bu değişiklik öncesinde, ev sahibinin onayına bağlı olarak alt kiralama TBK madde 322 ışığında yapılabilmekteydi. Ancak yeni düzenleme ile bu uygulamanın önüne geçilerek, kısa süreli tüm kiralamalarda ev sahibinin Bakanlıktan aldığı izin belgesinin varlığı şart koşulmuştur.
3. İzin Belgesi Nasıl Alınır?
Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır.
İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.
İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu fıkra kapsamı dışındadır.
23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, yedinci fıkranın kapsamı dışındadır
4. Binadaki Diğer Kat Maliklerinin Onayı Gerekli midir?
Bu prosedürlerin yanında ev sahibinin izin belgesini alabilmesi için ilgili bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliği ile turizm amaçlı kiralamayı kabul etmiş olması ve oybirliği ile alınmış kararın Bakanlığa ibraz edilmesi gerekmektedir.
Ayrıca Bakanlıkça talep edilen tüm bilgi ve belgelerin bildirim yükümlülüğü yerine getirilmediği; 30 gün içinde istenilen bilgilerin gönderilmemesi veya eksik gönderilmesi durumunda 50.000 TL idari para cezası öngörülmüştür. Bu düzenlemeyle görülmektedir ki bu kanun apartman sakinlerinin huzurunu da ön plana almaktadır.
5. Turizm Amaçlı Kiralamanın Artıları ve Eksileri Nelerdir?
Turizm amaçlı kiralamalar bölge sakinleri arasındaki huzur ve güvenlik kaygıları dolayısıyla tepki çekmektedir. Bunun yanında kısa dönemli turizm amaçlı kiralamanın emlak piyasasının üzerindeki olumsuz etkisi de yadsınamaz. Turistik kiralamayla birlikte elde edebilecekleri geliri uzun dönem kiralamaya tercih eden ev sahipleriyle birlikte emlak piyasasındaki dengelerin kiracı aleyhine değişmiş ve turizm amaçlı kiralama uzun dönemli kiralarda fahiş kira fiyatlarını tetiklemiştir. Tüm bu etkileri göz önüne alındığında turizm amaçlı kiralamanın kontrole tabi tutulması yerinde görülmektedir.
6. Kanuna Uyulmadığı Takdirde Yaptırımlar Ne Olacaktır?
Konutların turizm amaçlı kullanılabilmesi için çeşitli şartlar getiren bu kanun her bir şartın uygulanmaması durumunda ayrı ayrı yaptırımlar öngörmüştür.
İzin belgesi bulunmadan turizm amaçlı konut kiralaması yapılması halinde, kiraya verene kiralama yapılan her konut başına 100.000 TL idari para cezası kesilecektir. Ceza kesilen kiraya verene izin belgesi alarak faaliyette bulunması için 15 gün süre verilecek, bu süre sonunda izin belgesi almaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam eden kiraya verene 500.000 TL idari para cezası kesilecektir. Kesilen bu ikinci cezadan sonra izin belgesi alarak faaliyetine devam etmesi için yine 15 gün verilecek ve verilen bu ikinci 15 günün sonunda kiraya veren hala izin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralamaya devam ederse 1.000.000 TL idari para cezasına çarptırılacaktır.
Plaket sergilemeden turizm amaçlı kiralama yapanlar hakkında ise 100.000 TL idari para cezası öngörülmüş olup cezanın takibinde tanınan 15 gün içerisinde plaket asılmaması durumunda 500.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.
7. Hangi Tarihten İtibaren Uygulanmaya Başlanacak?
Kanunun yürürlük tarihi 01.01.2024 olup işbu tarih itibariyle uygulanmaya başlanacaktır. Henüz yürürlüğe girmeyen bu kanunla birlikte emlak piyasasındaki sorunlara çözüm amaçlı kontrol mekanizması geliştirilmiştir.
