İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54. maddesinde ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihindeki yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerinin uygulanacağı, inşasına 2 yıl içinde başlanılmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapıların ruhsatsız yapı olarak değerlendirileceği, bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin uygulanacağı kuralları yer almıştır.
Hükümsüz duruma düşen ruhsatların yenilenmesi gerekir.
Ruhsat alınarak başlanmasına rağmen süresi içinde tamamlanmayan veya ruhsat yenilemesi yapılamayan yapılar ruhsatsız yapı haline gelir. Bu taşınmazlarda inşaata devam edilmesi durumunda İmar Kanununun 32 ve 42. maddelerine göre işlem yapılması gerekir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 16.04.1990 tarihli ve 7737 sayılı Genelgesine göre, ruhsat yenilemesi yapılmaksızın, yapıya ruhsat alındıktan iki yıl sonra başlanması veya iki yıl içinde başlanmasına rağmen beş yıldan sonra da inşasına devam edilmesi halinde, yapının inşaat ruhsatı alınmadan başlanan veya ruhsatsız yapılmakta olan yapı olarak değerlendirilmesi ve imar mevzuatına aykırı yapı olarak Kanunun ilgili maddeleri (32 ve 42. madde) hükümlerine tabi olması gerekir.
Ruhsat süresi sona eren inşaatlarda, inşaata fiilen devam edilmediği sürece sırf ruhsat süresinin sona ermesi, yıkım – para cezası uygulamasını gerektirmez[1]. Ancak inşaatın ruhsat müddeti içinde yapılan kısımları kazanılmış hak teşkil edeceğinden, bu kısımlar için ne yıkım kararı alınabilir ne de para cezası uygulanabilir. 32. ve 42. maddelerin uygulanabileceği kısımlar ruhsat müddeti dolduktan sonra yapılan kısımlardır.
İmar Kanununun 21. maddesine göre; bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için (26. maddede belirtilen istisna dışında) belediye veya il özel idarelerinden yapı ruhsatı alınması mecburidir. Ancak gerek 3194 sayılı İmar Kanunu ve gerekse bu konudaki özel mevzuat, bazı durumlarda ruhsat alınmamasına (bir başka ifadeyle ruhsat alınmadan inşaat yapılmasına) cevaz vermektedir.
Ruhsat alınmasını gerektirmeyen durumlar şunlardır.
2. Yapı Kavramına Dahil Olmayan İnşaatlar
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre konusu “yapı” olan inşaatlar, ruhsata tabidir. Dolayısıyla yapı kavramına dahil olmayan inşaatlar ruhsat alınması gerekmez. Örneğin çanak antenlerin montajı için kullanılan taban betonları İmar Kanunu’nun 5. maddesinde tanımı yapılan “yapı” kavramı içerisindedir. Bu nedenle, bunlar için de inşaat ruhsatı alınması gerekir[2].
Beton santrali inşaatı “yapı” kapsamındadır, bu nedenle ruhsata tabidir[3]. Taşınmaz zemininin tesviye edilmesi, etrafının duvarla çevrilmesi ve tekerlekli yazıhane konulması “yapı” tabiri içine girmektedir ve ruhsata tabidir[4]. Prefabrik yapılar, yapı tanımına girmektedirler. İmar mevzuatında prefabrik yapılar için ayrıca bir istisna getirilmediği için, prefabrik yapılar için de ruhsat alınması gerekir[5].
Tel örgü, yapı kapsamına girmemektedir, bu nedenle ruhsata tabi değildir[6].
Kuranglez (binaların zemin altı katlarında doğal ışık ve havalandırma sağlamak için yapılan bölüm) ruhsata tabidir[7].
3. Kamu Kuruluşlarınca Yaptırılacak Enerji, Ulaşım ve Benzeri Tesisler
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 37. maddesine göre kamu kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma ve benzeri hizmetler ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı için ruhsat alınmasına gerek yoktur.
Söz konusu tesislerin planlı alanlarda yapılmak istenmesi durumunda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 56. maddesi uygulanır. Madde hükmüne göre Kamuya ait alanlarda kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan; karayolu, demiryolu, liman, yat limanı ve benzeri ulaşım tesisleri, bunların tamamlayıcı niteliğindeki trafik ve seyir kuleleri, çekek yeri, iskele, açık ve kapalı barınak, tersane, tamir ve bakım istasyonları, tünel, köprü, menfez, baraj, hidroelektrik santrali, rüzgâr ve güneş enerji santrali, sulama ve su taşıma hatları, su dolum tesisleri, arıtma tesisleri, katı atık depolama ve transfer tesisleri ile atık ayrıştırma tesisleri, her tür ve nitelikteki enerji, haberleşme ve iletişim istasyonları ve nakil hatları, doğal gaz ve benzeri boru hatları, silo, dolum istasyonları, rafineri gibi enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma, iletişim ve diğer altyapı hizmetleri ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol ve güvenlik üniteleri, trafo, eşanjör, elavatör, konveyör gibi yapılar, bu işleri yapmak üzere geçici olarak kurulan beton ve asfalt santralleri, yapı ruhsatına tabi değildir.
Bu tesislerin müştemilatı da ruhsata tabi değildir. Örneğin enerji tesislerinin müştemilatı olan trafo inşaatları için ruhsat alınmasına gerek yoktur
Ambar binası, fabrika müştemilatı niteliğinde olduğu için inşaat ruhsatına tabi değildir
Buna karşılık lojmanlar, müştemilat niteliğinde olmadığı için ruhsat alınması gerekir
Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma yapıları dışındaki yapılar, 3194 sayılı Kanun’un 26. maddesine göre ruhsata tabidir. İmar Kanunu’nun 26. maddesine göre Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde, 22’nci maddede sayılan belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir.
4. Basit Tamirat ve Tadilat
İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı, kiremit aktarılması, mahallin özelliklerine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Bu konuyla ilgili şu yazıya bakabilirsiniz: İmar Kanunu’na Göre Ruhsat Alınması Gerektirmeyen Basit Tamirat ve Tadilat Nedir?
5. Erişme Kontrolü Uygulanan Karayolu Sınırları İçinde Kurulacak Tesisler
6001 sayılı Kanun’un 18. maddesinin 2. fıkrasına göre, erişme kontrolü uygulanan karayolu sınırları içinde Karayolları Genel Müdürlüğünün izniyle kurulacak tesisler ve eklentileri mimarî, statik, tesisat ve her türlü fennî mesuliyeti bu Genel Müdürlükte olmak kaydıyla 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen yapı ruhsatiyesine tâbi değildir.
Bu tesislerin plan ve projesi ile mülkiyet bilgileri inşaat başlamadan önce ilgili idarelere bildirilir. Bu tesisler erişme kontrolü uygulanan karayolunun müştemilatından sayılır. Bu tesislerin işletilmesi ile ilgili resmi makamlarca verilecek izin, ruhsat ve lisanslar bakımından, ilgili tesislerin kesinleşmiş karayolu güzergâh planlarına işlenmesi yeterli olup, ayrıca imar planına işlenme şartı aranmaz.
6. Belediye ve Mücavir Alan Sınırı Dışında Bulunan Köy Yerleşik Alanlarındaki Yapılar
İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre; belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerinin valilikçe incelenmesi, muhtarlıktan yazılı izin alınması ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
Görüldüğü üzer madde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köylerde yapılacak inşaatlar için ruhsat alınmamasına imkan tanımaktadır.
Köy yerleşik alanlarında inşa edilecek bir yapının, bu kapsama girmesi ve inşaat ruhsatından muaf olabilmesi için belirli şartları taşıması gerekir.
7. Büyükşehir Belediyesinde Mahalleye Dönüşen 5000’den Az Nüfuslu Köylerde Yapılacak Yapılar
İmar Kanunu’nun 8. maddesine 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla eklenen (ğ) bendine göre, büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen, nüfusu 5.000’in altında kalan ve kırsal yerleşim özelliği devam eden yerlerdeki uygulamalar, büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar 27. madde hükümlerine göre yürütülür.
8. Halk Konutları
775 sayılı Gecekondu Kanununun 31. maddesine göre; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bu Başkanlığın izni ile belediyeler, gecekonduların ıslah, tasfiye ve önlenmesi maksadıyla halk konutları, nüve konutlar ve geçici olarak kullanılacak misafir konutları inşasına yetkilidir. Bu yapılar, İmar Kanununun ruhsat alınması, yapı kullanma izni verilmesi ve imar mevzuatına aykırı yapıların yıkılmasını düzenleyen 21, 23, 27, 30, 31 ve 32. maddelerine tabi değildir.
2981 Sayılı Kanun Kapsamına Giren Yapıların Durumu
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun, bu Kanun kapsamında kalan ve 10 Kasım 1985 tarihinden önce yapılmış yapıların belli şartları taşımaları halinde imar affından yararlanmalarını öngörmüştür.
Kanunun 9. maddesine göre kendisine ait arsa üzerinde imar mevzuatına aykırı yapı yapılmış ise;
Yapı, korunacak durumda ise, müracaat dilekçesine ekli tespit ve değerlendirme belgelerine göre gerekli harçlar tahsil edilmek suretiyle hemen,
Yapı, ıslah edilerek korunacak durumda ise, ıslah edildikten sonra hemen,
Yapı ruhsatı veya kullanma izni verilir.
Kanunun 7. maddesinde Kanun kapsamında kalan yapılar için kişilerin bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç (6) ay içerisinde ilgili idarelere müracaat etmesi (yurt dışında çalışan işçiler ile daimi görevde bulunanlar ve görevi yurt dışında üç aydan fazla devam edenler için müracaat süresi 12 aydır) öngörülmüş, 07.06.1986 tarihinde yürürlüğe giren 3290 sayılı Kanunun Geçici 3. maddesinde de çeşitli nedenlerle müracaat hakkını kullanmayanlar için (6) aylık bir müracaat süresi tanınmıştır. Bu nedenle, imar affından yararlanması muhtemel olan taşınmazlarını, yıkım kararı alınmadan önce durumlarının 2981 sayılı Kanuna göre değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu kapsamda idarece inşaatın başlama tarihi konusun araştırılması ve sonucuna göre yapının imar affından yararlanıp yararlanamayacağının tespiti gerekir. Özellikle ilk maliki tarafından 2981 sayılı Kanun kapsamında imar affı başvurusunda bulunulan yapıların, durumlarının ve 2981 sayılı Kanundan yararlanıp yararlanmadıkları tespit edilmeden yıkım ve para cezası işlemi tesis edilmemesi gerekir[11].
2981 sayılı Kanunun 7. maddesine göre; süresi içinde belediye veya valiliğe müracaat etmeyen kişilere ait yapıların değerlendirme işlemleri belediye veya valiliklerce resen yapılır. Aynı madde gereği, süresi içinde belediye veya valiliğe müracaat eden fakat 2981 sayılı Kanuna göre kurulan yeminli özel teknik bürolara başvurmayan kişilere ait yapıların belediye veya valilikçe tespit ve değerlendirme işlemleri resen tamamlanır. Bu hükümler de göstermektedir ki bir yapının 2981 sayılı Kanundan yararlanması için mutlaka yapı sahibi tarafından bir başvuru yapılması zorunlu değildir. Bu nedenle, yıkılması planlanan ve 2981 sayılı Kanunda yazılı şartları taşıyan yapıların yıkımından önce, 2981 sayılı Kanun kapsamında yapılmış bir başvuru olmasa bile bu Kanuna göre değerlendirilmesi gerekir.
10. Şantiye Binaları
Şantiye binaları, ruhsat alınarak yapısına başlanılan esas binanın bitmesinden sonra ve yapı kullanma izni verilmesinden önce yıkılmak üzere esas binanın yapımı için gerekli nitelikte ve büyüklükte inşa edilen geçici nitelikte yapılar oldukları için ruhsata tabi değildirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre şantiye binaları, yapı ruhsatı alınan parsellerde yapılabilir. Şantiye binası için ayrıca yapı ruhsat aranmaz[12].
Ancak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre, şantiye binasının inşaat tamamlandıktan sonra kullanılabilmesi için, şantiye binasına plan ve mevzuat kapsamında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni düzenlenmesi şarttır. Aksi halde şantiye binası yıktırılmadan esas binaya yapı kullanma izni düzenlenemez.
11. Plansız Alanda Bulunan Madencilik Tesisleri
3213 sayılı Maden Kanunu’nun 7. maddesine göre imarsız alanlarda yürütülen madencilik faaliyetleri için gerekli olan geçici tesisler ve bunların müştemilatı, inşaat ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Ancak, yapıların fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve ilgili il özel idaresine bildirilmesi zorunludur.
