Turk Emlak Haber Ajansı, gayrimenkul konusunda en fazla merak edilen soruları araştırmaya devam ediyor. Bilindiği üzere aidatlar konusu sürekli tartışılan bir konu. Kimisi rakamlara itiraz ederken, kimisi de “Ben aidat ödeyecekmiyim” diye soruyor. Tüm bu soruların cevaplarını sizler için araştıdık.
Apartman ve sitelerde kat malikleri ile beraber yaşayan kiracılarda bulunmaktadır. Bağımsız bölümler, maliklerince (sahiplerince) kiralama yoluyla malikler dışında kimseler tarafından da kullanılmaktadır.
Bu bağlamda kiracıların da zaman zaman hangi yükümlülüklere katlanıp katlanmayacağı (aidatlar gibi..) ise tartışılan hususlardan biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde “kiracıların sorumlulukları” var mı? Varsa nelerdir?
Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olanlara Kat Maliki (ev sahibi) denir. Eğer, ev sahibi kendi evinde oturuyor ise ödenmeyen aidatlar konusunda ev sahibi sorumludur. Ödenmeyen aidatlar için, yönetici ev sahibini icraya verebilirler.
Ancak, ev sahibi bahsedilen bağımsız bölümde oturmuyor evini kiraya vermiş olması durum hiç değişmemektedir.
Günümüzde ev sahipleri ve kiracılar arasında yapılan kira sözleşmelerinde, apartman aidatlarını kiracıların ödeyeceği hükmünü koymaktadır. Uygulamalar genelde bu yöndedir ve apartman aidatlarını genellikle kiracılar tarafından ödemektedir.
Ancak, Yargıtay’a göre kira sözleşmelerine konulan bu hükmün pek bir anlamı yoktur.
Biriken aidat borcu karşısında yönetici kiracıyı mı yoksa ev sahibini mi icraya vermelidir?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 22. Maddesinde;
“Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” denilmektedir.
Aynı Kanunun 20. Maddesinde ise;
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.” denilmektedir.
Buradan şu sonuç ortaya çıkmaktadır:
Yöneticiler, ödenmeyen aidatlar karşısında ister ev sahiplerini isterler ise kiracıları icraya verebilmektedir. Ancak, kiracıları icraya verirken kiracıların ev sahiplerine ödedikleri kira miktarlarını tespit etmeli ve bu miktarlardan fazla tutarlar için kiracılar hakkında icra takibi başlatılmamalıdır.
Çünkü kiracılar sadece ödedikleri kira miktarları kadar olan tutar için sorumludurlar.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Kararı;
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesine göre kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlarda müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kanunun bu hükmüne göre ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.”
Yani, Yargıtay’ın yorumuna göre ortak gider ve aidat borcunun asıl sorumlusu ev sahibidir. Kiracının ise, sadece her ay kirası kadar sorumluluğu vardır.
Yine, Yargıtay’ın kararında görülen ilginç bir olayda ise yönetici kiracıyı icraya vermiştir. Dava sürecinde ise kiracı evden taşınmıştır.
İşte bu durumda Yargıtay’a göre kiracının durumu;
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Kararı;
“Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 fıkrasına göre “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Aynı Kanunun 22. maddesinde ise “Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.” hükümleri öngörülmüştür. Malikin ortak aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı ortak gider alacağının tahsili amacıyla takip yapabileceği veya dava açabileceği kuşkusuzdur. Dosya içerisindeki bilgi, belge ve beyanlara göre kiracı hakkındaki ortak gider alacağının tahsili amacıyla başlatılan takip tarihi itibariyle davalının kiracı sıfatı bulunmadığından açılan davanın reddi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”
Özetle, takip tarihi itibariyle kiracı sıfatınız bulunmaz ise yani takip tarihi itibari ile taşınmış iseniz yönetici sizin hakkınızda icra takibi başlatamaz.
