Kira tespit davası, kiracı veya kiraya verenin kira bedelinin tespiti için açtığı davadır. Kural olarak taraflar kira sözleşmesini diledikleri gibi belirleyebilirler. Kira sözleşmesinin şarta bağlanmasında ya da kira bedelinin miktarının belirlenmesi konusunda hukuki bir engel ya da sınırlama yoktur. Taraflardan birinin sözleşmede tek taraflı olarak değişiklik yapma imkânı yoktur, buna kira bedeli de dâhildir. Bu yüzdendir ki; kiracı tek başına kira bedelini düşüremez ya da kiraya veren tek başına kira bedelini arttıramaz. Ancak konutu kiraya veren kişi kira süresi tamamlandıktan sonra kira bedeline çok yüksek oranlarda zam yaparak kiracıyı mağdur durumuna düşürebilmektedir. İşte böyle durumlarda kiracı bir kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenip tespit edilmesini isteyebilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası, kira konusu konutun bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ve kira süresi boyunca her zaman açılabilir. Her ne kadar kira tespit davasının amacı kiracıyı korumak olsa da bu davayı kiraya veren kişi de açabilir.
Kira tespit davasının mahkeme tarafından dinlenebilmesi için davacının dava açmada hukuki bir yararının bulunması gerekir. Eğer davacının tespit davasında hukuki bir yararının bulunmadığı anlaşılırsa dava reddedilecektir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde davanın erken açılmasının davacıya bir yarar sağlamayacağı kabul edilmektedir. Bu yüzden uzun süreli kira sözleşmelerinde kira tespit davasının sözleşmenin sona ereceği yıl açılması daha isabetli bulunmuştur.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını açacak kişi kural olarak kiracıdır. Eğer sözleşmenin kiracı tarafında birden fazla kişi varsa kira tespit davasını bu kişiler birlikte açmak zorundadırlar. Kiracılardan birinin davayı açması diğerlerinin sonradan muvafakat etmesi durumunda da bu koşul sağlanmış olur.
Kiracının dava açması dışında kiralayanın dava hakkının mevcut olduğu da Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarıyla sabittir. Aynı şekilde kiraya veren tarafta da birden fazla kişinin bulunması durumunda ortada bir zorunlu dava arkadaşlığı bulunacağı için kira tespit davasının birlikte açılması gerekir. Kiralayanlardan birinin açacağı davaya diğerlerinin sonradan iştirak etmesi ya da muvafakat vermesi durumunda da bu şart sağlanmış olur. Kiraya veren kişinin ölmesi durumunda kira tespit davasını onun yerine mirasçıları da açabilirler.
Bazı durumlarda kiraya veren kişi ile kira konusu konutun maliki birbirinden farklı olabilir. Böyle durumlarda malikin dava hakkının bulunduğu da kabul edilmektedir. Kiracı tarafın birden fazla olmasından ve kiralayan tarafın birden fazla olmasından farklı olarak taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde tüm paydaşların birlikte dava açması gerekmez. Her bir paydaş kendi payına düşen kira bedelinin tespiti için ayrıca dava açabilir.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davası şartları şunlardır:
- Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı. Bu kira sözleşmesinin illa ki yazılı şekilde olması gerekmez, gerekli şartları taşıdığı müddetçe sözlü olarak da yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı şekilde yapılması önerilir. Kira bedeli, kira döneminin başlangıcı gibi unsurlar sözleşmenin esaslı unsurlarını oluşturduğu için bunların yer almadığı bir sözleşme de geçerli sayılmayacak ve dolayısıyla kira tespit davası açılamayacaktır.
- Davayı açmada hukuki bir yararın bulunması. Davacının kira tespit davası açmada hukuki bir yararı yoksa hâkim davayı dinlemeyecek ve reddedecektir.
- Zaman ve mahkeme unsurlarının sağlanması. Kira tespit davası kira ilişkisi içerisinde her zaman kira konusu konutun bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir. Aksi takdirde dava reddedilecektir.
- Taraflar. Kira tespit davasının tarafları kiracı, kiralayan, malik ve eğer bunlar ölmüş ise yasal mirasçılarıdır.
Kira Tespit Davasında Zamanaşımı
Kira tespit davası açma süresi, kira ilişkisi boyunca her zamandır. Ancak davanın ne zaman açıldığına bağlı olarak tespit edilen bedelin etkileyeceği zaman aralığı da değişecektir. Buna göre:
- Kira tespit davası yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmışsa mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
- Kiraya veren kişi kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuşsa ve kiracı da kira tespit davasını yeni kira dönemi içerisinde açmışsa, belirlenecek kira bedeli yine yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin her kira döneminde artacağı oran belirtilmişse kiraya verenin ayrıca kiracıya bir ihtarda bulunmasına gerek yoktur.
Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davasında kira bedeli öncelikle tarafların yapmış oldukları kira sözleşmesine göre belirlenir. Taraflar kira bedelini diledikleri gibi kararlaştırabilirler ancak kira artış oranı hususunda bu kadar serbest değildirler. Buna göre kira artış bedeli bir önceki yılın üretici fiyat endeksi (ÜFE) artış oranının üzerinde olamaz. Eğer hal böyle ise dava açmaya gerek yoktur. Ancak kiraya veren kira artış bedelini bir önceki yılın ÜFE artış oranının üzerinde tutmuşsa kiracı kira tespit davası açabilmektedir. Kira tespit davası 5 yılı aşmayan sözleşmelerde hâkim yine ÜFE artış oranıyla bağlıdır. Yasal sınırlar içerisinde bir kira bedeli ve kira artış oranı tayin edecektir.
Beş Yıldan Uzun veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri
Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, ortada bir anlaşma olsa da olmasa da mahkemeye gidilebilmektedir. Burada hâkim bir önceki yılın ÜFE artış oranıyla bağlı olmayacak ve hakkaniyete göre karar verecektir.
Yabancı Para Cinsinden (Döviz Kuru Üzerinden) Kira Sözleşmeleri
Yabancı para cinsinden (Döviz kuru üzerinden) yapılan kira sözleşmelerinde kira bedeli beş yıl dolmadan değiştirilemez. Bunun tek istisnası aşırı ifa güçlüğüdür. Aşırı ifa güçlüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenmiştir ve sözleşmenin yapıldığı sırada tarafların öngöremeyeceği bir durumun gerçekleşmesi durumunda aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafı korumaktadır. Bunun en temel örneği döviz kurundaki dalgalanmalardır. Örneğin dolar üzerinden yapılan bir kira sözleşmesinde doların önceden öngörülemeyecek bir şekilde aniden yükselmesi durumunda kiracı taraf ifasını yapmada güçlüğe düşüyorsa, sözleşme değiştirilebilir.
Yabancı para cinsinden yapılan kira sözleşmelerinde kira bedelinin ve kira artış oranının belirlenmesinde mahkeme önceki yılın ÜFE artış oranıyla bağlı değildir. Taşınmazın durumuna, yabancı paranın değerindeki değişikliklere, hakkaniyete ve sair hususlara göre karar verir.
Yabancı Para İle Yapılan Kira Sözleşmelerinin TL’ye Çevrilmesi Zorunluluğu
13 Eylül 2018 tarihinde Türk parasının değerini korumak amacıyla çıkarılan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile kira sözleşmelerine döviz yasağı getirilmiş ve önceden yabancı para bedeli ile belirlenen kira sözleşmelerinin 30 gün içerisinde TL’ye çevrilmesi zorunluluğu getirilmiştir.
Eğer taraflar kendileri bir anlaşmaya varamamışlarsa hakim 2 Ocak 2018 tarihindeki döviz kurunu ve TÜİK’in açıklayacağı aylık TÜFE değişim oranlarını baz alacaktır. Sözleşmenin taraflarına yeni bir kira bedeli ve kira artış oranı belirlemeleri için bir yıllık bir süre verilecektir. Eğer taraflar yine anlaşmaya varamamışlarsa hâkim ikinci yıl için de onların yerine karar verecektir. Ancak ikince kez anlaşmaya varamamaları durumunda üçüncü ve dördüncü yıllar için ne olacağı mevzuatta yazmamaktadır.
Kira Tespit Davasında İhtar Şartı
Kira tespit davası ihtar şartı yasal bir zorunluluk değildir. Ancak kira bedelinin uygulanacağı dönemi belirleme ve dava süresi açısından ihtar çekilmesi önemlidir. Örnek vermek gerekirse; kira tespit davası ile belirlenecek olan kira bedelinin yeni dönemde geçerli olabilmesi için davanın en az 30 gün önce ve ihtar çekilerek açılmış olması gerekir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
Kira tespit davası açabilmek için öncelikle bir kira tespit dilekçesi yazılması gerekmektedir. Dilekçenin yazılacağı mahkeme, dayandırılacak hukuki nedenler, deliller… açısından bir avukatla görüşülmesi gerekmektedir. Zira dilekçenin yanlış bir mahkemeye yazılması durumunda dava görevsizlik nedeni ile reddedilebilir ya da deliller eksik gösterildiği için dava istenildiği gibi sonuçlanmayabilir.
