Turyap Bornova Temsilcisi Hüseyin Atıcı, Turk Emlak Haber Ajansı‘nda “Arsa Değer Artış Kazanç Vergisi” ile ilgili makale yayınladı.
İşte o makalenin detayları
Değerli Kardeşim Murat Uygun tarafından bu soru geldiğinde,bu konuyu derinlemesine incelemediği fark ettim. Araştırmaya girdiğimde bir çok farklı kaynakta,konunun kısım kısım incelendiğini ve ilgili kanun maddelerine ithafta bulunulduğunu gördüm.Konuyla ilgili olanların, tek yazıda ihtiyaç duyacakları bilgileri bir araya getirmeyi hedefledim.
Öncelikle halk arasındaki tabirle rant vergisinin anlamına bakalım.RANT kelimesi ,Türk Dil Kurumu sözlüğünde “getirim” olarak tanımlanmış.Devletin çeşitli uygulamalarla özel teşebbüs lehine herhangi bir çıkar avantajı yaratması; bu avantajın realizasyonu ve paylaşımı şeklinde de ifade ediliyor.
Yasal düzenlemeler:
7221 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 8. madde ile 15.09.2020 Tarihli Resmi Gazetede yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’tir. Şimdi kısaca yasal düzenlemelerde öne çıkan hususlara değinelim.
*Alış ve satış değeri arasındaki fark (kazanç) üzerinden gelir vergisi alınıyor. İstisnanın (18 bin lira) altında elde edilen kazanç için vergi istenmiyor. Gayrimenkulleri edinim tarihinin üzerinden 5 tam yıl geçtikten sonra satıp kazanç elde edenlerden de herhangi bir vergi istenmiyor.
*Edinimin bazı koşullarıda muafiyet kapsamında.Bu Konuya daha sonra değineceğiz.
Söz konusu yönetmelikle; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasında, bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin esasları belirledi.
BU KAPSAMDA;
Plan kararları ve değişimleri,
Yeni ticari faaliyetlerin yer seçimi,
Kentsel altyapı ve ulaşım imkânlarının gelişimi,
Sosyal servisler,
Spekülatif faaliyetler,
Ana trafik aksanları,
Kat yükseklikleri,
Belediyelerin yatırımları
gibi unsurlar, kentsel rantın oluşumunda etkili olabilmektedir.
*Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı “Değer Artış Payı” olarak ilgililerden alınacak.
Yasal düzenleme uyarınca değer artışı payının doğabilmesi için taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında imar planı değişikliği olmalıdır.
Diğer bir deyişle İDARECE RE’SEN İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİNDE OLUŞAN DEĞER ARTIŞLARINDAN DEĞER ARTIŞ PAYI ALINAMAZ.
İdarenin re’sen kararı sonucu yapılan imar tadilatları ile bina emsal inşaat alanının artması, bina kat yüksekliğinin artırılması, arsanın fonksiyonunun değişmesi (konut iken hastane, okul, otele dönüşüm) vb. sebeplerle arsa değerlerindeki artışlardan,Kamunun rant vergisi/değer artış payı adı altında pay almasına yine imkan tanımamaktadır.
*İmar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışından veya inşaat ruhsatının alımı aşamasından önce Çevre ve Şehircilik Bakanlığı hesabına ödenecek. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmeyecek ve yapı ruhsatı düzenlenemeyecek.
DEĞER ARTIŞ PAYI VEYA “İMAR RANTI VERGİSİ” NASIL PAYLAŞILACAKTIR?
Değer artış payı tutarlar taşınmaz maliklerince; Çevre ve Şehircilik muhasebe birimi hesabına yatırılacaktır. Yatırılan “Değer Artış Payı” tutarının;
- a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde;
%25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına,
%25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına,
%25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
- b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise;
%40’1 imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba,
%30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
- c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışında anılan idare payları, Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,beş iş günü içerisinde aktarılır ve
(a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i,
(b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ve
(c) bendindeki imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilir.
Görüldüğü üzere “değer artış payı” adıyla aslında bir tür kısmi imar rantı vergisi getirilmektedir. Bu uygulama ile ortaya çıkacak rantın ya da diğer adıyla değer artışının kamuya aktarılıyor olması, ilgili belediyelere pay verilecek olması, belli bir kısmının dönüşüm projelerinde kullanılacak olması bu rantlardan belli kişi grupların çıkar sağlayarak gelir elde etmesinden ziyade bu kentsel rantların vergilendirilerek, kentin oluşturduğu değerin kent için harcanabilecek olmasını ifade etmektedir.
DEĞER ARTIŞ PAYINA KONU OLACAK PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ:
Yönetmelik uyarınca değer artışına konu olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak
En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak VEYA Parsel bazında fonksiyon değişikliği,suretiyle yapılır.
DEĞER ARTIŞ PAYINA KONU OLMAYAN ALANLAR VE İŞLEMLER:
16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;
*Riskli alanlardan,
*Rezerv yapı alanlarından,
*İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden,
*Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan,
*Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan,
*İmar planlarında yençok: Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı değişikliklerinden,
*Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden,değer artış payı alınmaz.
DEĞER ARTIŞ PAYININ TESPİTİ:
*Kıymet takdir komisyonunca en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer artış payı değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere değer artış payı belirlenir.
*İmar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce onaylanmasına müteakip askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliği teklifini onaylayan idarece değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.
*Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması halinde, büyükşehir belediyesince onaylanmasından sonra, ilçe belediye başkanlığına iletilerek askıya çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.
*Uygulama imar planının onaylanmasına müteakip değerleme raporu hazırlama bedeli, taşınmaz maliklerince planı onaylayan idare tarafından bildirilen hesap numarasına 15 gün içerisinde yatırılır. Değerleme raporu hazırlama bedeli, ilgililerce ödenmeden onaylanan planlar askıya çıkartılmaz. İki yetkili kuruluşa idare tarafından değerleme raporu 30 gün içerisinde hazırlattırılır.
*İdare tarafından iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporu kıymet takdir komisyonuna iletilir ve komisyonca değer artış payı belirleme çalışmalarına başlanır. Komisyon tarafından imar planı değişikliğine konu alanda ve etrafında yapılan inceleme neticesinde, iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporları altlık olarak kullanılır. Plan değişikliğinin neden olabileceği değer artış payı, gerekçelerinin de açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde belirlenir.
DEĞER ARTIŞ PAYININ ÖDENMESİ:
*Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenir. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez.
*Değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.
*Değer artış payının eksik ödendiğinin tespiti halinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın 30 gün içinde ödenmesi gerektiği ilgiliye tebliğ edilir. Süresinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın ödenmesi gereken son günden ödendiği tarihe kadar geçen süre için 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre hesaplanacak gecikme zammı oranında faiz uygulanarak aynı Kanuna göre tahsil edilir. Bu kapsamda tahsil edilen tutarlar payın dağılım nispetinde ilgili idare veya kurumlara dağıtılır.
*Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden değişiklik yapıldığı veya planın eski haline getirildiği durumlarda bu değişikliklerin kesinleşmesinden sonra, plan değişikliğinin yapılış gerekçeleri dikkate alınarak, değerinde azalış olduğunun tespiti halinde değer artış payı ödeme tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine, bir yıl içinde değer artış payı bedelinin aktarıldığı idareler tarafından iade edilir.
Hüseyin ATICI
Turyap Bornova Temsilcisi
