İmar planı değişikliği bir süredir gündemde çok sık konuşuluyor. Yeni imar planıyla çarpık kentleşmenin önüne geçilecek ve yatay mimarı vizyonu benimsenecek.
Meclisteki kanun teklifine göre, imar planlarındam bina yükseklikleri serbest olarak belirlenemeyecek. İmar planı değişiklikleri ada bazlı yapılacak. Ruhsata uymayan yapılarla ilgili caydırıcı yaptırımlar gelecek…
Para dergisinde yer alan habere göre, Şehirlerin plansız ve çarpık yapılaşmasının önüne geçecek, yatay mimari vizyonuna uygun olatak bina kat adedinde serbestliğe son verecek kanun teklifi TBMM Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu’nda kabul edildi. AK Parti milletvekillerince hazırlanan kanun teklifine göre imar planlarında bina yükseklikleri artık serbest belirlenemeyecek. Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere meri imar planlarında serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; belediye meclis kararı ile belirlenebilecek. Kanun teklifinin aynen yasalaşmasıyla parsel bazlı imar değişikliğine son verilecek. Artık imar planı değişikliği ada bazında ve herkesin muafakatı ile yapılacak. Ortaya çıkacak değer artışı kamuya gidecek. Gecekondu alanlarında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile belediyeler arasında yetki çakışmasj giderilecek. Ruhsata uymayan yapılarla ilgili caydırıcı yaptırımlar gelecek. Kaçak yapılaşmayı önlemek adına tapu kaydına şerh düşülecek. Kaçak ve imara aykırı yapılara, arsa bedeline göre ek ceza verilecek. Bayburt’ta yapılacak kaçak bina ile İstanbul Maslak’ta yapılacak kaçak binaya verilecek ceza aynı olmayacak. Kıyı Kanunumda yapılan değişikliklerle özellikle kıyılardaki kirliliğin ve keyfi iskele yapımının önüne geçilecek. İmar barışından yararlanan yapılar deprem riskine karşı güçlendirilebilecek.
PLAN VERİLERİ ERİŞİLEBİLİR OLACAK
Bu hafta TBMM Genel Kurulu’nda görüşülmesi beklenen Kanun teklifi ile coğrafi bilgi sistemi verilerinin kamu ku-rum-kuruluşları, üniversiteler, gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri ile paylaşılmasına ilişkin esaslar belirleniyor. Yerli-yabancı gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerin söz konusu coğrafi verileri toplayabilmesine, üretebilmesine, paylaşabilmesine ve satabilmesine yönelik düzenlemeye gidiliyor. Teklife göre kamu kurum ve kuruluşlarının birbirleri arasında coğrafi verilerle ilgili erişim, paylaşım ve kullanımı bedelsiz bir şekilde Coğrafi Bilgi Platformumdan yapılacak. Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenecek. Onaylanan imar planlarından hak sahipleri ve kamuoyunu bilgilendirmek için ilgili muhtarlıklarda planın askıya çıkarıldığına dair ilan ile değişikliğin yapıldığı alanda da tabela ile bilgilendirme yapılacak. Kentsel tasarım projeleri uygulama imar planlarıyla birlikte hazırlanabilecek. Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde dava açılabilecek.
BİNA YÜKSEKLİKLERİNE SINIRLAMA
Kanun teklifinin aynen yasalaşması halinde bundan sonra imar planlarında bina yükseklikleri serbest olarak belirlenemeyecek. Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere meri imar planlarında serbest olarak belirlenmiş yükseklikler; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişikteklifi ile coğrafi bilgi sistemi verilerinin kamu ku-rum-kuruluşları, üniversiteler, gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri ile paylaşılmasına ilişkin esaslar belirleniyor. Yerli-yabancı gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerin söz konusu coğrafi verileri toplayabilmesine, üretebilmesine, paylaşabilmesine ve satabilmesine yönelik düzenlemeye gidiliyor. Teklife göre kamu kurum ve kuruluşlarının birbirleri arasında coğrafi verilerle ilgili erişim, paylaşım ve kullanımı bedelsiz bir şekilde Coğrafi Bilgi Platformumdan yapılacak. Planlar, plan değişiklikleri ve plan revizyonları Bakanlıkça oluşturulan elektronik ortama yüklenecek. Onaylanan imar planlarından hak sahipleri ve kamuoyunu bilgilendirmek için ilgili muhtarlıklarda planın askıya çıkarıldığına dair ilan ile değişikliğin yapıldığı alanda da tabela ile bilgilendirme yapılacak. Kentsel tasarım projeleri uygulama imar planlarıyla birlikte hazırlanabilecek. Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde dava açılabilecek.
Kanun teklifine göre ilgili idare 1 Temmuz 202l’e kadar meclis kararı ile plan değişikliklerini/revizyonlarını yapmakla yükümlü Olacak. Bu tarihten sonra bina yükseklikleri serbest olarak belirlenmiş alanlarda plan değişikliği/’revizyonu yapılıncaya kadar yapı ruhsatı düzenlenmeyecek.
Murat KURUM / Çevre ve Şehircilik Bakanı
“Yeni bir aşamaya geçiyoruz”
2012’de Cumhurbaşkanımızın başlattığı kentsel dönüşüm seferberliğinde yeni bir aşamaya geçiyoruz. Bundan böyle parsel bazlı planlama yerine ada bazlı planlama yapılacak. Yapı kayıt belgesi alan vatandaşlarımızın binaları için güçlendirme yapabilmelerinin önünü açıyoruz. Kaçak yapılarla mücadelede etkin izleme süreci başlayacak. Artık gecekondulaşma ve kaçak yapı kavramları ülkemizin gündeminden tamamen çıkacak. Bir alanın planlamasında ortaya çıkacak değer artışı kamunun olacak. Haksız kazancın önüne geçilecek. Kaçak yapılara kesilen cezada arsa emlak değerleri esas alınacak. Her ilde kesilecek ceza farklı olacak. Şehirlerimiz için milat olacak düzenlemeler yasalaştığında şehircilik anlayışımızda yatay mimarinin esas olduğu yeni bir dönemi başlatacağız.
İMAR ÜZERİNDEN ZENGİNLEŞİLMEYECEK
Kanun teklifinin aynen yasalaşması halinde parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamayacak. Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları, adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanacak. Taşınmaz maliklerinin tamamıtım talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınacak. Büyükşehirlerde ortaya çıkacak değer artışlarının yüzde 25’i büyükşehir belediyesine, yüzde 25’i ilçe belediyesine, yüzde 25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, yüzde 25’de genel bütçeye gelir olarak kaydedilecek.
Teklife göre Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda, kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlarda, mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlarda yapılacak plan veya plan değişiklikleri ile imar planlarında serbest olarak belirlenmiş yükseklikler, planların hazırlanması ve yürürlüğe konulmasındaki esaslara ilişkin düzenlemeye göre yapılacak plan değişikliklerinde bu madde hükümleri uygulanmayacak. Uygulamaya ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenecek.
KAÇAK YAPILAŞMAYA SON
Kanun teklifinde ruhsat ve eklerine aykırı yapıların yapılmasının önüne geçilmesi ve iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına yönelik düzenlemeye de gidiliyor. Kaçak yapıların yıkımı esas alınarak, yıkım kararının uygulanması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na yetki verilip, buna ilişkin masrafların tahsil usulü belirleniyor. Buna göre ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başladığı gerekçesiyle inşaatı durdurulan yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarını kaydedilecek. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan bu kayıt kaldırılamayacak. Yıktırılamayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilecek veya yıktırılabilecek. Yıkım maliyetleri yüzde 100 fazlası ile ilgili idaresinden alınacak.
İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın önlenmesi amacıyla bu yapılara uygulanacak idari para cezaları artırılıyor. Teklif ile mükellefiyetleri yerine getirmeyen veya ilgili maddelere aykırı davranan yapının gözetmenlerine de ceza getiriliyor. Teklif ile imara aykırı yapılarla ilgili cezaların değerine göre belirlenmesinin yolu açılıyor. Buna göre aykırılığa konu alanın arsa payına isabet eden arsa alanı ile emlak vergisine esas arsa ve arazi asgari metrekare birim değerinin çarpımı ile bulanan bedel kadar idari para cezası ayrıca ilave edilecek. AK Parti Grup Başkanvekili Mehmet Muş, Türkiye’de kaçak yapılarla ilgili metrekare başına bir rakam belirlendiğini ve 81 ilin tamamında aynısının uygulandığını hatırlattı. “Eğer kaçak bir yapı ortaya çıkmışsa hem yıkılacak hem de para cezası artırılacak” diyen Muş, arsanın emlak değerinin baz alınarak cezaların artırılmasını öngören kanun teklifiyle Bayburt’ta yapılan kaçak yapıya 15 bin TL civarında bir ceza uygulanacakken, cezanın İstanbul Maslak’ta 1 milyon 360 bin 461 TL’ye çıkacağını kaydetti.
Tahir Tellioğlu / İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Genel Başkanı
“Önce imar adaleti sağlanmalı”
Parsel bazlı imar değişikliğine son verecek yeni kanun teklifi, uzun zamandır gündemdeydi. Bu yaklaşımı destekliyorum, doğru buluyorum ama İmar Kanunu’nun bütünlüğü açısından, böyle bir değişikliğe gitmeden önce imar adaleti sağlanmalı. Maalesef Türkiye’de imar adaleti yok. Bir teknik izahatı olmadan, aynı zemin değerine sahip yerlerde farklı emsaller veriliyor. Birine üç, birine 13 kat veriyorsan bunu düzenlemelisin. 25 binlik bir plan içersinde, aynı mahalle sınırları içinde, aynı zemin değerine sahip yerlerde konutsa konut, ticariyse ticari bunların emsalleri aynı olmalı. Biri 3, diğer 13 katsa, ortalama 6-7 kattan işe başlamalı. İmar adaletini temelde doğru başlatmak lazım. Bunu yaptıktan sonra ada ve parsel bazlı artırımların üst sınırı belirlenmeli. Oluşacak kaynak altyapı yatırımları ve hizmetler için belediyelere, kentsel dönüşüme aktarılmalı.
Fatma ŞAHİN / Gaziantep Büyükşehir Belediye Başkanı, Türkiye Belediyeler Birliği Başkanı
“Katılımcılık ve şeffaflık sağlandığında sorun yaşanmıyor”
Toplum vicdanını rahatsız edecek uygulamalardan kaçınılmalı. Bazı şehirlerde ve metropollerde yapılanlar, toplum vicdanını rahatsız ediyor. Hukuki düzenlemelerle de bunların yapılmaması gerektiğiyle ilgili ölçü konuluyor. Kendi başkanlık dönemimde toplumsal vicdanı rahatsız edecek hiçbir uygulama yapmadım. Kişiye özel uygulamalara gitmedim. Hep ada bazlı değişiklikler yaptık. Bu kanun çıksa da çıkmasa da bizim bir duruşumuz var. Kötü örneklerden dolayı net bir duruş ortaya koymak gerekiyor. 0 nedenle bu düzenlemeyi doğru buluyorum. İmar planı değişikliği ada bazında yapıldığında, açık, şeffaf, herkesin rızasını alarak, talebini karşılayarak gerçekleştiriliyor. Bireyin mülkiyet hakkını korurken ortaya çıkan kazancı şeffaf bir şekilde kuruma döndürebiliyorsunuz. Kurumun kaynağı artıyor, bu da insanlara hizmet olarak geri dönüyor. Uygulamada katılımcılık ve şeffaflık sağlandığında sorun yaşanmıyor. Kaçakla mücadelede bundan sonra daha sağlam durmak, daha sıkı denetlemek gerekiyor. Onun için yeni düzenlemede ruhsata uymayan yapılarla ilgili caydırıcı yaptırımların getirilmesi, kaçak ve imara aykırı yapılarla ilgili cezaların da değerine göre belirlenmesi önemli.
Tekin SARAÇOĞLU / Yapı Denetim Kuruluşları Birliği Derneği Genel Başkanı, İnşaat Yüksek Mühendisi
“Daha adaletli bir sistem için çalışılıyor”
Kanun teklifinde önerilen maddeler doğrultusunda Yapı Denetimi Hakkında Kanun’la ilgili talep edilen güncellemelerle yapı denetim hizmetinin gün geçtikçe daha adaletli bir sistem olarak devam etmesi için çalışıldığı ortada. Elektronik ortamda dağıtım sistemi ile yapı denetim hizmetleri kamu hizmetine daha yakın bir sistem haline dönüşmüş olduğundan güvenilirliği arttı. Kanun’a şantiye şeflerinin de dahil edilmesi sürecin daha sağlıklı ilerlemesi için olumlu. Yapı denetim kuruluşu denetçilerinin bazı mağduriyetlerinin giderilmesi için üç yıl ceza verilmesi ile ilgili bazı ceza maddelerinin kapsamı genişletilerek üç ayrı teknik inceleme raporu kapsamında üç tane idari müeyyideye sebebiyet vermek olarak genişletildi. Yapı kayıt belgesi alan binalarda güçlendirme yapılması gereken yapıların denetim sorumluluğu da yapı denetim kuruluşlarına bağlanacak.
GÜÇLENDİRME YAPILABİLECEK
Afet risklerine hazırlık için ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması kapsamında yapı kayıt belgesi alman yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla güçlendirme yapılabilecek. Bu yapılarda güçlendirme için ruhsat, kanunda ve ilgili diğer mevzuatta öngörülen şartlara ve kısıtlamalara tabi olmaksızın güçlendirme projesine istinaden verilecek. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının Hâzineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde olması durumunda taşınmaz satın alınmadıkça, üçüncü kişilere ait taşınmazlara tecavüzlü olması durumunda ise taşınmazına tecavüzlü üçüncü şahısların muvafakati olmadan güçlendirme yapılmayacak. Güçlendirme iş ve işlemleri yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabi olacak, imar barışma başvuran ve yapı kayıt belgesi alman yapılara güçlendirme yapılabilmesinin önü açılmasını olumlu ancak eksik bir adım olarak değerlendiren Yapı Denetim Kuruluşları Birliği Derneği Genel Başkanı Tekin Saraçoğlu, tüm yapılarda bu yolun açılması gerektiği görüşünde.
Kıyıların ticari amaçla işgali önlenecek
Kanun teklifinin aynen yasalaşması halinde getirilen yeni düzenlemelerden bazıları şöyle:
-Deprem riskine karşı ileri tasarım yöntemleri ve teknolojileri gerektiren binaların projeleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca çıkarılan yönetmelik çerçevesinde yeterli uzmanlığı haiz mühendislerin gözetiminde yapılacak.
-Kıyıların ticari amaçla işgali önlenecek. Kıyının kumluk veya çakıllık olduğu alanlarda denize girme, güneşlenme, amatör su sporları gibi faaliyetlerin gerçekleştirilmesine yönelik rekreatif amaçlı iskele yapılamayacak.
-İmar planı kararıyla kıyılarda da millet bahçeleri yapılabilecek.
-İmar planları ile imar planlarına göre yapılan arazi ve arsa düzenleme işlemlerine karşı açılan davalar, ivedi yargılama usulüne tabi olacak.
TOKİ’YE ECRİMİSİL YETKİSİ
Belediye sınırları içinde olanlar dahil köy statüsünü koruyan, köy yerleşme alanlarının sahil şeridinde kalan ve yapıldığı tarihteki mevzuatına uygun olarak 11 Temmuz 1992’den önce yapılmış yapılar mevcut haliyle korunacak. Bu yapılar, kat mülkiyeti tesis edilmemek ve herhangi bir müktesep hak teşkil etmemek ve mevcut kontur ve gabari aşılmamak kaydıyla yöreye uygun cephe değişikliği ve onaranıyla can ve mal güvenliği için güçlendirme yapılarak kullanılabilecek. Bu nitelikteki köy yerleşme alanlarının sahil şeridinde kalan kısımlarında yeni yapı yapılamayacak.
Teklife göre Toplu Konut idaresi Başkanlığı (TOKI) tarafından satış ve kira sözleşmesine konu edilen taşınmazlar hariç olmak üzere, mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan arsa ve arazilerin, gerçek veya tüzel kişilerce işgali halinde, TOKI, ecrimisil istemeye, ecrimisilin tahsiline ve taşınmazın tahliyesine ilişkin işlemleri uygulamaya veya Milli Emlak Genel Müdürlüğü eliyle uygulatmaya yetkili olacak. Bu çerçevede alınacak ecrimisiller ve taşınmazın tahliyesi hakkında Devlet ihale Kanunu çerçevesînde işlem yapılacak. Tahsil edilen tutarların yüzde 50’si genel bütçeye gelir kaydedilecek ve yüzde 50’si TOKI’ye aktarılacak.
Gecekondu Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce eski Bayındırlık ve Iskan Bakanlığı’nca oluşturulan alanlar ile söz konusu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra, belediye sınırları içerisinde veya dışarısında Gecekondu Kanunu’na göre, TOKI tarafından oluşturulan veya oluşturulacak alanlardaki uygulamalarda TOKI yetkili olacak. Belediyelerce Gecekondu Kanunu’na göre, oluşturulan veya oluşturulacak alanlardaki uygulamalarda ise ilgili belediyenin yetkisi bulanacak. Büyükşehirlerde bu kanunun tatbikatı büyükşehir belediyelerinin koordinatörlüğünde ilçe belediyelerince yapılacak.
Mimar Nihat ŞEN /Agra Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı, Kentsel Dönüşüm Uzmanı
İhtiyaçlar iyi tespit edilmeli”
Özellikle İstanbul gibi büyük metropol şehirlerde, kentsel dönüşüm yapılacak yerlerde, konut harici yerlerde yüksek binalar yapılabilir. Bunlara bir ayrım getirilebilirdi. Belediye ve meclis teknik anlamda donanımlı olup ihtiyaçları iyi tespit etmeli. Önceden bir meclis döneminde 2-3 bin plan değişikliği olurdu. Yeni taslakla ada bazlı değişiklik öngörülüyor. Bir değer artışı varsa, aradaki fark büyükşehir belediyesi,
Bakanlık, Hazine ve ilçe belediye arasında paylaşılacak. Kendi evini, kendi emeğiyle, bütçesiyle yapmak isteyen vatandaşlara harç muafiyeti sağlıyor. Kıyı çizgisinde yer alan 92 öncesinde yapılmış mevcut binalara yenileme imkanı geliyor. Kırsalda kalan o kültüre sahip binalara da aynı hakkı sağlamak daha doğru olacak. Artık ahşap iskeletin kullanılmaması da önemli bir atılım. İmar barışı vasıtasıyla yapı kayıt belgesi alan vatandaşlar, güçlendirme yapamıyorlardı, şimdi yapabilecekler.
Mimar Ahmet ERKURTOGLU / AE Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı
“Mülkiyet ve şerefiye hakkına çözüm bulunmalı”
Dönüşümün ada bazlı olması çok iyi ancak ilgili maddede eğer değer artışı varsa bu farkın bakanlık, belediye gibi kurumlar arasında paylaşılması yazıyor. O zaman özel sektör neden plan tadilatı yapsın?
Türkiye’deki binaların sadece yüzde 10’u yenilendi. Yüzde 90’ı nasıl yenilenecek?
İki sene önce Kadıköy’e 15 kat yasağı geldi. 15 katı geçen 176 tane eski bina var.
Bunlar nasıl yenilenecek? Örneğin 10 kat olarak yenilenecekse bu sefer de karşımıza mülkiyet ve şerefiye hakkı çıkıyor. 15 katı geçen binalarda yapılaşmanın önü kapandı.
17’nci katta oturuyorsunuz ve daireniz deniz görüyor. Binanız yenilendiğinde bu kez deniz görmeyen bir tarafa düştü daireniz.
Nasıl olacak? Yeni yerleşim yerlerinde TOKİ, Kiptaş gibi kurumlar yüksek kat yapmasın. Ancak mevcut binalarda ciddi bir sorunla karşı karşıyayız. Dikey bir binayı yatay binaya çevirmeniz halinde parselin yüzde 25’ine oturan binanın yerleşimi parselin iki katına yayılıyor. Yeşil alanlar kaybolurken, şehir daha da betonlaşıyor. Yeni yerleşim yerlerinde yatay kent yapalım ama mevcutta çözüm bulamayız. Kentsel dönüşümün tıkınmaması için mülkiyet ve şerefiye hakkına çözüm bulmalıyız.
ŞANTİYE ŞEFLERİNE SORUMLULUK
Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da yapılan değişikliklere göre, yapı denetim kuruluşlarına ödenecek hizmet bedeli, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri, organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler ve sanayi siteleri onaylı sınırı içerisinde yer al^n tüm yapılar için yüzde 30’u geçmemek üzere indirimli uygulanacak. Daha önce yüzde 75 düzeyinde indirimli uygulanıyordu. Yapı Denetim Kuruluşları Birliği Derneği Genel Başkanı Tekin Saraçoğlu,
OSB’lerdeki işlerde firmaların mağduriyetini gidermek adına işin giderlerini karşılayabileceği makul hizmet bedellerine yaklaşması açısından indirim oranının makul oranlara yaklaştığını kaydetti.
Yapı Denetim Kuruluşları Birliği Derneği Araştırma Grubu’nda yer alan Yüksek Mimar Cansu Nur Ak, yeni düzenlemeyle yapı denetim kuruluşlarının görevlerini yerine getirirken eksik uygulamaları sebebiyle idari yaptırımlar ve cezaların daha orantılı hale getirildiğini belirterek, kuruluşların faaliyetlerini sürdürmeleri ve kusur sahiplerinin cezalandırmalarının öngörüldüğünü kaydetti.
