Dünya geneline bakarsak, 2019 küresel olarak artan büyüme endişeleri ve buna karşı alınmaya çalışılan önlemlerle geçen ilginç bir yıl oldu. Diğer yandan, dünya devleri arasında yaşanan ticaret savaşları ise küresel ekonomik dengesizlikleri artırmaktadır. IMF, Ekim ayında yayınladığı küresel ekonomik görünüm raporunda; büyüme tahminini ticaret savaşlarını gerekçe göstererek düşürmüştür. Kurum, 2019 yılı büyüme beklentisini %3,2’den %3’e, 2020 yılı için büyüme beklentisini %3,5’ten %3,4’e revize etmiştir. Gelişmiş ekonomiler için 2019 yılı büyüme beklentisi %1,7’ye, gelişen ekonomiler için büyüme beklentisini ise %3,9’a düşürmüştür.
Globalde yaşanan gelişmeler ve kurdaki aşırı yükselme ile birlikte, 2019 yılı sadece içerisinde bulunduğumuz sektörler için değil, genel itibariyle ihracat odaklı iş modeli içerisinde olan ve turizm dışındaki hiçbir sektör için kolay bir yıl olmadı. Yine de tüm bunlara rağmen gayrimenkul sektörü satış anlamında da iyi bir noktada.
Gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2014 yılında konut satışları 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye’nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 adet olarak gerçekleşmiştir. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.490.314 adete ulaşırken, 2018 yılda söz konusu rakam 1.375.400 adet olmuştur. Bu yıl Ekim ayı itibariyle 1.008.283 adet konut satış rakamına ulaşılmıştır. Bu yılı ise yine 1.300.000’e yakın bir rakamla kapatacağımızı düşünüyoruz. Artan yabancı yatırımcı ilgisi ile yıllık yabancıya satış rakamı da 36.197’ye ulaşmıştır. Yıl sonu itibariyle 45.000 rakamını yakalayarak toplam satış içerisindeki yabancı payının %3,5 seviyelerine geleceğini düşünüyoruz. Yabancıya satış özellikle markalı konut projelerinde oldukça önemli bir paya sahip bir noktaya geldi.
2. Konut kredisi faizlerinde son durum değerlendirmesi.
TCMB, yılın ilk yarısında sabit tuttuğu faizleri, üçüncü çeyrekte belirgin olarak aşağı çekmiştir. İlk yarıda %24,0’da sabit tuttuğu politika faizi olan bir hafta vadeli repo faizini, Temmuz’da 425 baz puan, Eylül’de ise 325 baz puan indirerek %16,50’ye indirmiştir. Konut kredisi faiz oranları da makro ve mikro ekonomik göstergelerden, global/iç siyasi ve askeri gelişmelerden bağımsız düşünülemez. Tüm bu parametler birbiri ile etkileşim halindedir. Hükümetin büyüme/istihdam gibi temel ekonomi hedefleri ve Merkez Bankası para politikası düşünüldüğünde, faiz oranlarının olabilecek minimum seviyede tutulması için tüm çaba gösterilmektedir. Bu çabanın bir politika olarak devam edeceğini düşünüyoruz. Bankalarımızın ve finans sektörünün mali yapısında da güçlü duruş bilançolara da yansıyor. En sağlam ve güvenilir sektörlerimizin başında finans ve bankacılık sektörümüz geliyor. Bu vb. sebeplerden dolayı da bu oranlar finans sektörü açısında da gayet sürdürülebilir oranlardır. Önümüzdeki dönemde de globalde gerçekleşecek beklenti dışı durumlar ve kur baskısının sınırlı olması şartı ile bu politikalar devam eder ve özellikle kamu bankalarının desteği sürerse faiz oranlarında yukarı yönlü bir ivme trendi olmayacağını, hatta bir miktar daha düşüş olacağını tahmin ediyoruz.
3. Kamu bankalarının yüzde 0,99 faizli krediler için uyguladığı 500 bin TL’lik sınır hakkında değerlendirme.
Her zaman söylediğimiz gibi maksimum 0,99 yani 1 puan altı konut kredisi oranları tüketici psikolojisi açısından hayati önem arz ediyor. 1 puan altındaki faiz oranları tüketici için fırsat algısı yaratırken, 1 puan üzeri fiyatlamalar fırsat olmadığı algısı oluşturarak tüketicileri beklemeye alıyor. Bu durum her zaman talep ve satış rakamlarına da yansıyor. Hükümetin desteği ile birlikte Ağustos ayı itibarı ile özellikle kamu bankalarının konut kredi faizlerinde yaptığı indirimler ipotekli satışlar üzerinde oldukça olumlu etki yarattı. Daha sonrasında özel bankaların da görece destek vermesi ile ipotekli satışlarda ciddi bir artış yaşandı. 0,99 orandaki 500.000 TL kredi sınırı ise özellikle İstanbul gibi şehirlerde, merkezi lokasyonlarda konut sahibi olmak için yeterli bir miktar değil. Örnek vermek gerekirse 1.500.000 TL olan bir daire için 1.2000.000 TL kredi kullanılabilmektedir. Bu fiyatlara gerçekten merkezi lokasyonlarda 3+1 daire bulmak da artık pek mümkün değil. Bu yüzden en azından bu sınırın 1.000.0000 TL ‘ye çekilmesi talebi oldukça iyi etkileyecektir. Bizim tüketicimiz Avrupa’dan çok farklı. Mülk kredisine oldukça sadık. Önce gayrimenkulün borcu ödenir sonra diğer harcamalar yapılır. Bu borca oldukça sadık bir yapımız var. Banka kredilerinde takipteki kredi oranı sadece %0,59 – %0,71 bandında yani zaten oldukça düşük seviyelerde. Bankalarımız risk fiyatlaması yapıyor bunu anlıyoruz ancak kredibilitesi düşük olan riskli kişilere zaten kredi vermeme hakkını da elide bulunduruyor. Bunu da sıkça kullanıyorlar. Ekonomiye destek olmak, talep yaratmak ve piyasaya pozitif mesajlar vermek için bu sınırın ciddi bir şekilde yükseltilmesi oldukça önemli bir aksiyon olacaktır.
4. Konut kredisi oranlarının satışa yansıması ve birinci el konut satışını artırmak için uygulanabilecek farklı teşvik ve tedbirler konusundaki değerlendirme.
Faiz oranlarının %1 üstü ile yüksek olduğu Mart, Nisan, Mayıs 2019 dönemlerinde ise 14.000 ile 22.000 arasında değişen çok düşük adetlerde ipotekli satışlar gerçekleşmiştir. Faiz oranlarının %1’in altına inmesi ile birlikte Eylül 2019’da ipotekli konut satışları 57.811 iken, Ekim ayında da 50.411 olarak gerçekleşmiştir. Geçen yılın aynı döneminde ise 8.000-11.000 arasında ipotekli satış gerçekleşmesi olurken bu yılın aynı döneminde 50.000 ‘li rakamları konuşmamız piyasanın faiz oranlarına ne kadar duyarlı olduğunun da göstergesi.
Her zaman söylediğimiz gibi gayrimenkul sektörüne talep hiçbir zaman bitmez, sadece talep ötelenir. Doğru alanda geliştirilen doğru projelerde bu tip faiz düşüşü veya fırsat algısı olduğu ortamlarda bekleyen talep ise bu şekilde hızlıca satışa döner. Bu yüzden vergi, harç gibi teşvik paketi olarak sunulan avantajlar da devam etmeli. Ayrıca yabancıya satış/pazarlama konusunda özel sektöre verilecek tanıtım destekleri de oldukça değerli olacaktır.
5. 2020 gayrimenkul ve konut sektörü beklentileri.
Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışında olduğu bir dönemde, 2020 yılının genel ekonomide ve sektörümüzde tam anlamıyla bir dengelenme yılı olacağını düşünüyoruz. Artık var olma, pazar payı kaybetmeme, karlılıklardan fedakârlık yapmak gibi kavramların dışında sürdürülebilir karlılık, stratejik planlama ve doğru risk yönetimi gibi kavramlar ön planda olacaktır. Sektörde bilgi/birikim ve mali yeterliliği olmayan firmaların elendiği ve pazardan çekildiği bir yol alacağı da açıktır. Bu sektöre yeni giren birçok oyuncu artık yok. Ruhsat rakamlarına da baktığınızda %50-%60 arasında bir düşüş olduğunu görebilirsiniz. Gerçekten bu işi bilen ve yapabilen markalar işine devam edecek, arzın düşmesi ve talebin aynı kalması ile birlikte stok erime hızı ciddi oranda artacaktır. Özellikle yabancıya satışın, farklı pazarların da devreye girmesi ile birlikte, 50.000 gibi rakamların üzerine çıkacağını da tahmin ediyoruz. İç piyasadaki faiz oranlarındaki düşüşün korunması ile birlikte, yeni projelerin doğru alanda ve doğru şekilde geliştirmesi sonucunda satışların da 2019’a göre hem birinci el hem de ikinci el piyasasında artarak devam edeceğinizi düşünüyoruz.
