Kat mülkiyeti; arsa üzerinde tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, bağımsız bölümlerin malikleri tarafından mülkiyet hakkının kurulmasıdır. Bir diğer deyişle kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış bir gayrimenkulün her bir bölümünün kişiler üzerine ayrı ayrı kaydedilmesidir. Kat mülkiyeti tapusuna sahip olmak için ilk olarak iskan belgesi gerekmektedir.
Görüldüğü üzere kat mülkiyeti ve kat irtifakı nedir sorusunun yanıtı oldukça basittir. Bu iki kavram karıştırılmaya çok müsait olsa da aralarında keskin bir ayrım bulunmaktadır. Buna göre taşınmaz mülkiyetinin özel bir çeşidi olarak Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kabul edilen tapu türlerinden ilki kat mülkiyeti ikincisi ise kat irtifakıdır. Kat mülkiyetinin tamamlanmış bir yapıda kurulabileceğini öngören kanun, yapılmakta olan veya ileride yapılacak binanın inşası borcunu ve bina inşa edilince de kat mülkiyeti kurma yükümlülüğü yükleme imkanı da bu şekilde adlandırmaktadır.
Tanım olarak, kısaca paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın payları üzerinde kurulan, inşaatı yapma ve mülkiyeti kurma borcudur diyebiliriz. Başka bir ifade ile ortada paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz vardır. Bu taşınmaz üzerinde bir inşaata başlanacaktır yahut bir inşaata başlanmıştır ancak inşaatın yapımı henüz tamamlanmamıştır.
Nasıl Kurulur, Nasıl Yapılır?
Kat mülkiyetinin taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin tarafı yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senet ile kurulabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmeler dolayısıyla kat irtifakı tesisi yüklenicinin talebi üzerine ilgili idare tarafından yapılır.
İrtifakın iradi olarak kurulması işlemi de resmi senet düzenlenmesi ve tescil ile gerçekleşmektedir. Şöyle ki arsaya tek bir kişi malik ise onun, birden fazla kişi sahipse hepsinin irtifak kurulması için yönelttiği resmi senet talebi ile tapu sicil memurları tarafından düzenlenir. Resmi senet malik ya da paydaşlar tarafından imzalanmalıdır. Resmi sözleşme kanun gereği tescil talebi de sayıldığından dolayı tapu idaresi tescili yapmak zorundadır.
Kısaca bu hal, bir sözleşme ile kurulur. Sözleşme ile tanınan haklar kural olarak kişiye bağlı haklardır. Kişiye bağlı haklar herkese karşı değil yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilirler. Ancak kat irtifakı hakkının sadece sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebiliyor olması birtakım sıkıntıları da beraberinde getirecektir. Örneğin üzerinde irtifak kurulan arsanın paydaşlarından birinin kendi payını üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda söz konusu payın yeni maliki sözleşmeye taraf olmadığı için maliki olduğu arsa üzerinde irtifak kurmak zorunda olmayacaktır. İşte kanun koyucu bu ve buna benzer problemleri engellemek amacıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kat irtifakını eşyaya bağlı bir borç haline getirmiştir.
Bu durum aynı zamanda eşyaya bağlı borç haline getirmenin yolu tapuya tescil yoludur bunun sonucu olarak tapu kütüğünün aleniyeti ilkesi gereği artık tapuya tescil ettirilen kat irtifakları sadece sözleşmeyi imzalayanlara karşı değil herkese karşı ileri sürülebilecektir.
Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Ve Sorumlulukları Nelerdir?
Kat irtifakı sahipleri irtifak hakkından doğan birtakım haklara ve borçlara sahiptir. Öncelikle paylı mülkiyete tabi bir arazide irtifak sahibi diğer paydaşlardan kat mülkiyetine özgülenebilecek bina yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Ayrıca yapılmakta olan binayı kat mülkiyetine çevirmeyi isteme yetkisine de sahiptir. Bununla birlikte irtifak sahipleri plana uygun şekilde yapılacak olan inşa faaliyetlerine müsaade etmekle yükümlüdür. İnşaatın henüz tamamlanmadığı hallerde irtifak tapusuna sahip olan kimse binanın tamamlanması için bir veya birden fazla kişiyi yönetici olarak atayabilecektir. Son olarak belirtmek gerekir ki sahipleri iskan belgesi alındıktan sonra kat mülkiyetine geçebileceklerdir.
Kat İrtifakının Şartları Nelerdir?
- Ancak inşasına henüz başlanmamış ya da başlanmış fakat tamamlanmamış yapı veya yapılar varsa kurulabilir. Tamamlanmış bir binada irtifak kurulması kurulması mümkün değildir.
- İnşa edilecek binada kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulabilir.
- Kurulurken, üzerinde inşaat yapılmakta olan veya yapılacak olan taşınmaz mülkiyetinin, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümlere tahsis olunan arsa payı oranlarına göre paylara ayrılması gerekmektedir.
- Bu durumdan doğan inşaat borcunun payların her biri üzerinde kurulması gerekmektedir.
- Ancak ve ancak paya bağlı olarak kurulabilmektedir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir?
Bu durum, kat mülkiyetinin bir ön kuruluşu olmakla birlikte kat mülkiyeti, birbirlerinden farklı kavramlardır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farklar genel olarak şunlardır:
İrtifakın yapımına başlanmamış binalar ile yapımına başlanmış ancak yapımı henüz bitmemiş binalar için söz konusu olur. Kat mülkiyeti ise ancak yapımı tamamlanmış binalar üzerinde kurulabilir.
İrtifak, esasen arsa üzerinde kurulduğu için kat irtifakının devri de arsa payının devri ile mümkün olur. Kat mülkiyetinin devri ise üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş binadaki bağımsız bölümlerin ve eklentilerin ayrı ayrı devri ile mümkün olur.
Ayrıca, tapu kütüğünde yeni bir sayfa açılmaz, söz konusu arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmekle yetinilir. Kat mülkiyeti kurmak için ise tapu kütüğünde ayrı bir sayfa açmak gerekmektedir.
Elbirliği ile mülkiyette veya paylı mülkiyette kat irtifakı kurulması ile ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Ancak üzerinde kat mülkiyeti kurulan taşınmazda elbirliği ile mülkiyet veya paylı mülkiyet varsa ortaklığın giderilmesi talep edilebilir. Ortaklığın giderilmesi talebi ortaklığın giderilmesi davası ile olur.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir ?
Bir yapıda bağımsız bölümler oluşturulup bu bağımsız bölümler üzerinde hukuki işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur.
Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl çevrilir sorusu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3, 12 ve 14. maddelerinde cevaplandırılmıştır. Buna göre yapının tamamı için alınacak bir yapı kullanma belgesinin ilgili tapu idaresine gönderilmesi ile irtifak kendiliğinden kat mülkiyetine çevrilmiş olur. Resen çevrilme işlemi için öngörülen süre 65 gündür. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi gerekli şartların varlığı halinde arsa maliki veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemi üzerine de olabilir.
Uygulanan tüm yapıların inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçmesi zorunlu olsa da zaman zaman müteahhitlerin iskan alamadığında ya da masraflardan kaçmak için kat mülkiyetine geçmekten kaçındığına rastlanmaktadır.
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için kat mülkiyeti tesis edilecek yapıda iskan belgesi alınmış olmalıdır. İskan; inşaatın bitmesi sonrasında binanın kanun ve yönetmeliklerde belirlenen standartlara uygun olduğunu teyit eden yapı kullanım izni belgesidir. Kat mülkiyeti yapının tamamı için uygulanacak bir rejim olması sebebiyle yapının bütününe ilişkin olarak kat mülkiyeti başvurusu yapılmalıdır. Kat mülkiyetine geçiş için bağımsız bölümlerin, eklentilerin, ortak alanların ve buralara düşen oranların belirtilmiş olması gerekmektedir. İrtifak rejiminden kat mülkiyetine geçiş için iskan belgesinin yetkili idareye sunulması ile başvuru yapılmaktadır. Başvurunun ardından yetkili idare 60 gün içinde belgeleri tapu dairesine gönderecek ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri tamamlanacaktır.
Topo Hukuk Bürosu bünyesinde yer alan uzman avukatlar aracılığıyla uzun yıllardır müvekkillerine hizmet vermektedir. İnternet sitesinde yer alan avukata sor seçeneğine tıklayarak danışma formunu doldurabilir ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş konusunda bilgi sahibi olabilirsiniz.
Kat İrtifakı Tapu Yerine Geçer Mi ?
Tapu; arazinin belirli bir parçasının ya da arazi üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren bir belgedir. Hisseli tapu, kat irtifakı ve kat mülkiyeti olmak üzere üç farklı tapu çeşidi bulunmaktadır. Her bir tapu türü malike (hak sahibine) farklı hukuki haklar sağlamaktadır. İlk olarak hisseli tapunun ne olduğuna kısaca değinmemiz gerekmektedir. Hisseli tapu bir taşınmaz üzerinde birden fazla mülkiyet hakkının bulunmasıdır. Daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse taşınmaza birden çok kişi ortak olarak sahiptir. Her bir ortağın taşınmaz üzerinde belirli bir hissesi ve yüzdesi bulunmaktadır. Ancak hissedarların gayrimenkulün hangi bölümlerine sahip olduğu tapuda görünmez yani herkes taşınmazın tamamında kendi hisseleri oranında hak sahibidir. İrtifakın mahiyetinden de bahsetmek gerekmektedir. Arsa üzerindeki inşaat tamamlandıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi gerekir. Zira kat irtifakı hangi arsa payının binadaki hangi bağımsız bölüme denk geldiğini göstermez ve kat irtifakı tapu yerine de geçmez.
Kat İrtifakı Tapusu
Kat irtifakı tapusu, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında inşaat başlangıcından binanın tamamlanmasına ve iskanı alınmasına kadar geçen sürenin sağlıklı bir şekilde ilerlemesi için öne sürülmüş bir tapu şeklidir. Henüz inşa edilmiş bir kat veya daire olmasa dahi tapuda hak sahibine ait olan bağımsız bölümün tüm detayları tapuda belirtilmektedir. Örneğin; adres, dairenin kaçıncı katta olduğu ve kapı numarası gibi her türlü bilgi tapuda gösterilmektedir. İrtifakın kurulabilmesi için tapu siciline tescil gerekmektedir.
Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?
Tapu işlemleri için bir dilekçe ve gerekli belgeler ile belediyeye başvurulması gerekmektedir. Başvuru işlemleri için gerekli belgeler tapuda adı geçen maliklerin imzasının yer aldığı bir dilekçe, tapu fotokopisi, ruhsat fotokopileri ve 1 adet belediye onaylı mimari proje ile 2 adet mimari projedir. Yapılacak olan incelemelerin ve işlemlerin sonunda Tapu Müdürlüğünden tapu alınmaktadır.
Kat İrtifakı Kurulması Davası
Kat irtifakı kurulması davası adında ayrı bir dava yoktur. Zira bu irtifak dava ile kurulmaz. Kat irtifakı kurmak için paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaşların kendi aralarında bir kat irtifakı sözleşmeleri hazırlamaları gerekir. Ardından tapuya gidip yaptıkları anlaşmayı tescil ettirirler. Tescil söz konusu arsanın tapu kütüğü sayfasındaki beyanlar hanesine yapılacak bir beyan ile olur.
Kat İrtifakının İptali Davası
Kat irtifakının iptali iki halde mümkündür: Ana gayrimenkulün arsası ile birlikte yok olması veya kamulaştırılması, ana yapının tümünün harap olması. Bu iki halden birinin varlığı halinde üzerinde kat irtifakı kurulmuş taşınmazın üzerindeki tüm bağımsız bölüm malikleri birlikte kat irtifakının iptali talebinde bulunabilirler. İptal davası sonucunda malın mülkiyeti yeniden müşterek mülkiyete çevrilir.
Kat İrtifakı Hesaplama
Kat irtifakı arsa payı hesaplama teknik birikim gerektiren bir iş olması suretiyle ancak bir bilirkişi tarafından hesaplanabilir. Gerek aldıkları hukuki eğitim gerekse de konuyla ilgili tecrübelerinden ötürü avukatlar da kat irtifakı hesaplama hususunda yetkilidirler. Topo Hukuk Bürosu uzman miras avukatları kat irtifakı için gerekli evrakları toparlama, kat mülkiyetine geçme, irtifakın iptali ve kat irtifakı hesaplama hususlarında müvekkillerine en iyi hizmeti vermek için çalışmaktadırlar.
Kat İrtifakı Dilekçesi
Kat irtifakı kurabilmek için sözleşme hazırlanmasından sonra ilgili belediyeye bir kat irtifakı dilekçesi de yazılması gerekir. Dilekçede, ilgili taşınmazın mahalle, pafta, ada ve parsel numaraları ile ayrıntılı olarak belirlenmiş yeri ile irtifak projesinin onayı talebi yer alır. İrtifak kurulması sürecini hızlandırmak ve hak kayıplarını önlemek adına kat irtifakı dilekçesi yazımında verdiğimiz destek hakkında detaylı bilgi almak için bize danışma formundan ulaşabilirsiniz.
