Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde karşılıklı iki edim vardır: Arsa sahibinin belirli arsa payının müteahhitte devretmesi ve müteahhitin de taahhüt edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesi. Burada müteahhit veya yüklenici, sadece sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz. Müteahidin borcundan tümüyle kurtulabilmesi için arsa üzerinde inşa edilen yapıya ait tüm bağımsız bölümleri mimari projeye uygun bitirip arsa sahibine teslim etmesi gerekir.
Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Arsa sahibi için; sözleşme kapsamında hüküm altına alınan arsa payını müteahhitte, temel üstü ruhsat alındığında yada kat irtifakı kurulduğunda tapuda devredilmesi, müteahhit için ise; kararlaştırılan bağımsız bölümleri mimari projeye uygun yaptıktan sonra, arsa sahibine devretmesi borcu altına girmesi itibari ile tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmelerdir.
Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların borçlarına baktığımızda, ifanın niteliği taşınmaz devri olduğu için, yani Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda bilahare bir taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için, noterlik kanunun 60. Maddesi kapsamında noterlikçe (resmi) şekilde yapılması zorunludur. Noterlikçe yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir ve tarafların verdikleri ancak TBK. Sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri gereği geri istenebilir. Yine buna binaen sonradan sözleşmenin koşullarında ki esaslı değişiklikler yapılması resmi şekle tabidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh düşülmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri konusundaki hükümlerle aynı usule tabidir. Ek olarak şunu belirtmekte fayda vardır bu tür sözleşmelerin tapuya şerh düşülmesinde tapu kaydında herhangi bir mahkeme kararıyla tedbir konulmuşsa uygulama da bu tedbir gerekçe gösterilerek tapuya şerh düşülmez ancak hukuki bir dayanağı yoktur ve mahkeme kararıyla konulan tedbire rağmen sözleşmenin tapuya şerh düşülmesi gerekir zira söz konusu şerh ayni hakka menfi ya müspet herhangi bir halel getirmemektedir. Ve amacı, tapu kütüğündeki ayni hakka halel getirebilecek hukuki işlemleri önlemek amacına ters düşmemektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Çeşitleri
Uygulama açısından farklılık arz etmesine rağmen şekil anlamında değişiklik meydana gelmemektedir. Uygulama açısından genelde üç tür Kat karşılığı inşaat sözleşmesi mevcuttur; arsanın tamamı veya belli bir bölümü teminat ipoteği karşılığında müteahhitte devredilmesi durumudur. Buna müteakip yüklenici de, inşaatı belli bir seviyeye getirdikçe ipotek(teminat) kısım kısım kaldırılır. Yine diğer bir tür, arsa paylarının devri bir diğer adıyla Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir ve inşaatın beli aşamalarında arsa kısım kısım devredilmektedir. Uygulama da en çok karşılaşılanı ise hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem de satış vaadi sözleşmesinin beraber yapılmış olmasıdır. Bu çeşit arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hem taşınmaz satış vaadi, hem de inşaat yapımı aynı sözleşmede bir arada düzenlenmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Yapılır? Şekil Şartları Nelerdir?
Şekle aykırı yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir. Ve geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak yapılan ifalar TBK 77. madde vd. gereği istenebilir. Ancak müteahhit arsa sahibinin yarattığı güven neticesinde inşaatın büyük bir bölümü yapmışsa, yani yapılan inşaatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği karşılığının istenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil edecekse, arsa sahibi direk geçersiz sözleşmeye dayanamaz. Müteahhitte karşı haksız iktisap hükümlerine dayalı tazmin sorumluluğu doğacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta inşaatın büyük bir bölümünden kasıt, işin niteliğine göre değişecektir ve bu tür durumlarda ihtilaf doğduğundan, mahkemece tayin edilecek bilirkişi heyetince iş çoğunluğu tespit edilecektir. Yani müteahhit, kendi üstünde düşen yükümlülüğün mahkemece takdir edilecek “çoğunluk’’ vasfına göre yerine getirilmişse, artık arsa sahibi ben vazgeçtim sözleşmeyi feshediyorum şeklinde bir yaklaşım içerisinde bulunamaz zira TMK. 2 kötü niyete dayalı hak iddiası kanunca korunmaz.
Şekil hususunda değinilmesi gereken noktalardan biride, müteahhittin Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibine karşı talep hakkına sahip olduğu bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı vaad etmesi durumunda, bu sözleşme kural olarak müteahhitle arsa sahibi arasında resmi şekilde yapılan sözleşme de doğan hakka dayalı olduğu için, TBK 167. Maddesi gereği alacağın temliki şartlarına sahip olup, resmi şekilde yapılması zorunlu değildir. Ancak müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme resmi şekle aykırı yapılmışsa ve geçersizse, arsa sahibi artık üçüncü şahısa karşı da bu geçersizliği ileri sürebilecektir.
Bir diğer husus resmi şekle tabi kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin sonradan değiştirilmesi veya şartların ağırlaştırılması, yine resmi şekilde yapılmasıyla muteber olacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekle Aykırılığın Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekle aykırılığın sonuçları; TBK. Madde 11/2 gereği kanunda belirtilen şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ancak doktrinde ki tartışmalara baktığımızda, böyle bir şekil şartı noksanlığında ancak taraflar ve külli halefleri tarafından ileri sürülebileceğine yönelik görüş olsa da isabetli bir görüş değildir. Zira kanunda aksi düzenleme olmadığı süre şekil şartı düzenlemesi emredici bir düzenlemedir ve kanuni düzenlemeye aykırı sözleşme geçersizdir aynı zamanda geçersizliği külli halefler dışında üçüncü kişilerde ileri sürebilir ve hakim bu hususu re’sen dikkate alır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersizliğin ileri sürülmeyeceği durumlar mevcuttur. Her ne kadar şekil şartına uyulmaması durumunda sözleşme geçersiz olacaksa da, Yargıtay içtihatlarında ve doktrinde kabul gören, belli durumlarda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecekse, sözleşme geçerli varsayılır. Ve edimlerin ifası zorunluluğu prosedürü aynen uygulanır. Örnek verirsek; müteahhit inşaatı bitirip iskan(yapı kullanma izni) alma aşamasına getirmişse, artık arsa sahibi sözleşme geçersizdir ve “ifadan kaçınıyorum” demek hakkına sahip değildir. Zira yukarıda da bahsettiğimiz şekilde TMK 2. maddesi gereği kanun kötü niyete dayalı hak iddiası talebini korumamaktadır.
Yine yukarıda müteahhittin sözleşmeden kaynaklı talep hakkına sahip olduğu bağımsız bölümleri üçüncü şahıslara temlik ettiğinde, üçüncü şahıs direk arsa sahibine başvurarak, müteahhit lehine tapuda devredilmesi gereken bağımsız bölümlerin kendisine devrini doğrudan talep edebilme hakkına sahiptir. Yine temlik sözleşmesi tarafı olan üçüncü şahıs açısından geçersizlik iddiasına baktığımızda aynı durum geçerlidir. Yani geçersizliği iddia edilemeyecek durumda olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde nasıl ki müteahhitte karşı geçersizlik iddiasında bulunulamıyorsa, müteahhittin sahip olduğu bağımsız bölümlerin temlik edildiği üçüncü şahısa karşı da ileri sürülemiyor.
Tüm anlattığımız hususlar dikkate alındığın da şekil şartı yerine getirilmemiş bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, geçersizlik iddiasında bulunulmasının dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi her somut olayın özelliklerine göre farklılık arz edecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhittin Borçları
Yüklenici sözleşme kapsamında üstlendiği yükümlülükler arasında asli edim, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tamamlanıp eksiksiz teslim edilmesidir. İnşaatın süresi içerisinde tamamlanıp teslim edilmesi arsa sahibinin hukuken korunan menfaatini kapsadığı için, müteahhittin bu husustaki yükümlülüklere aykırı davranışı, borçlunun temerrüdü hükümleri kapsamında kanuni yaptırıma tabi kılınmıştır. Borçlu temerrüdü; asli edimin, tarafların kendi aralarındaki anlaşması çerçevesinde ifa edilmemesi sonucudur. Burada müteahhittin asli edimi, söz konuş inşaatı zamanında ve eksiksiz bitirip arsa sahibine teslim etmektedir. İnşaatın kararlaştırılan sürede tamamlanması tek başına edimin ifası için yeterli değildir. Asli edimin ifası için aynı zaman da eksiksiz bir şekilde teslim edilmesi gerekmektedir. Burada eksiksizden kasıt sözleşmenin teknik şartlarıyla beraber kararlaştırılan şekilde teslim edilmesidir.
Böylece müteahhittin ifasıyla sorumlu olduğu iki asli edim mevcuttur; bir eserin meydana getirilmesi ve bu eserin teknik şartnameye uygun olarak teslim edilmesidir. Bununla beraber yüklenicinin bu asli edimleri yanında birde yan borçları vardır bunlar TBK.’nın Eser sözleşmeleri başlıklı 471. Maddesi gereği sadakat yükümlülüğü, özen gösterme borcu, işi bizzat kendi yapma veya kendi gözetimi altında yaptırma, araç ve gereç sağlama borcu, inşaatı yaparken güvenlik sağlama borcu ve sair çok sayıda yan edimi mevcuttur.
Müteahhittin Sadakat ve Özen Borcu
Müteahhittin sözleşme kapsamında ki yükümlülükleri yerine getirirken arsa sahibinin kendisine verdiğin vekaletnameye dayanarak hareket ettiği için özellikle basiretli davranılması ve vekalet ilişkisi kapsamında arsa sahibinin hukuki menfaatini gözetmek zorundadır. Bu hususa örnek verebilirsek arsa sahibinin denetimi altında olmadığı için özellikle teknik şartnamede kararlaştırılan malzemenin kullanılması veya arsa sahibinin temin etmesi gereken malzemeler varsa bunların tasarruflu kullanılması temin edilen malzemeden arta kalan bir şey varsa bunun süresi içerisinde arsa sahibine bildirilmesi yine inşaatta kullanılacak malzemenin saklanması ve dış etkenlere karşı korunması, sır saklama yükümlülüğü, ifada gecikme yaratabilecek her türlü etkeni gecikmeksizin arsa sahibine(iş sahibine) bildirmek vs. türünde çok sayıda sayabileceğimiz, arsa sahibinin müteahhitten özen göstermesini bekleme hakkında sahip olduğu durum mevcuttur.
Müteahhittin İşi Bizzat Yapma veya Denetimi Altında Yaptırma Borcu
Müteahhit, yüklendiği işi bizzat kedisi yaptırmak yükümlülüğü altındadır. Aynı zaman da müteahhitle arsa sahibi arasında yapılan sözleşme de eserin sadece müteahhit tarafından inşa edileceği hükmü mevcutsa, zaten aksi hareket borca aykırılık teşkil edecektir. ve müteahhit açısından tazmin sorumluluğu doğuracaktır. Ancak böyle bir düzenleme yoksa da kural olarak bu tür sözleşmelerde müteahhittin kişisel becerileri ve iş yapma kapasitesi karine kabul edildiği için müteahhit üstlendiği işi bizzat kendi ifa etmekle mükelleftir. Ancak işin niteliği itibari ile değerlendirildiğine, ki bu hususu takdir edecek olan mahkemedir, bu durumda müteahhit kendi denetimi altında bir alt yüklenici ilişkisi kurdurabilir. Ancak bu iş yaptıracağı alt yüklenici tamamen bağımsız olmayıp, asıl yükleniciye bağlı olacaktır. Zira eserin(inşaatın), müteahhit ile arsa ahibi arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname hükümlerine göre inşaa edilmesi gerekmektedir.
Araç ve Gereç Sağlama Borcu
Müteahhittin üstlendiği inşaatın yapılmasına ve inşaat özelliklerine elverişli araç ve gereçleri temin etmesi gerekmektedir. Örnek verirsek müteahhittin üstlendiği inşaat 20 kat civarında olmasını düşünürsek bunun için hareketli vinç ayarlaması lazım ve buna uygun teçhizat bulundurmak lazım ve sair çok sayıda durum gibi inşaat yapımı sürecine-biçimine uygun kalifiye çalışan bulundurmak zorundadır.
Yukarıda saymış olduğumuz şekilde müteahhittin çok sayıda yan edimi mevcuttur. Ve bunlarla beraber sözleşme kapsamında müteahhitte farklı yan borçlar yüklenebilir; müteahhitte, arsa sahibine inşaat yapım süresince belli bir miktarda kira ödemesi yapma veya oturacak bir ev verme borcu altına koyulması şeklinde yan edimler kararlaştırılabilir.
Müteahhittin saydığımız yan edimleri arasında, müteahhittin asli edimlerinin unsurları arasında yer almayacak olan, örnek verirsek özen ve sadakat borcu, sır saklama borcu türünde olan unsurlardan herhangi birine aykırı davranış tek başına iş sahibine sözleşmeden dönme hakkı tanımaz ancak arsa sahibi lehine tazminat sorumluluğu doğurur. Fakat yan edim olup da örnek verirsek kira paralarının ödenmemesi, sözleşmeden veya işin niteliğinden müteahhittin işi bizzat yapması gerektiği anlaşılıyorsa ve buna rağmen iş başkasına yaptırıyorsa, araç ve gereç temin etme borcu, inşaata zamanında başlama şeklinde müteahhittin asli edimlerinin birer unsurları şeklindeki edimlerine aykırı davranması durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönme veya fesih hakkını kullanabilir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhit’in Temerrüdü ve Sonuçları
Müteahhit kararlaştırılan şekilde ve zamanında asli edimi arsa sahibine teslim etmezse ne tür sonuçlar doğurur onu inceleyelim; asli edimlerde ile yan edimlerde temerrüt koşullarını ayrı ayrı incelemek gerekmektedir.
Genel olarak teslim günü gelmiş olmasına rağmen, müteahhit kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşmesi durumunda Borçlar Kanununun, borçların ifa edilmemesinin sonuçları başlıklı 112.-113. Ve 114. Maddeleri uygulanacaktır.
Müteahhit inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebilir. Yine arsa sahibi müteahhitte bir süre verip, bu süre içerisinde inşaatın bitirilmesi ve teslim şartının sağlanması, aksi takdirde aynen ifadan vazgeçeceğini bildirmemişse, aynen ifayı kabul ettiğine karinedir.
Yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeye aykırılık durumuna karşılık cezai şart mutlaka kararlaştırılır. Cezai şart, müteahhittin edimini ifası konusunda gecikmesi durumunda derhal doğan bir haktır.
Yukarıda teferruatlı anlatıldığı şekilde müteahhit söz konusu bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi, yani fiili bir teslim müteahhidin sözleşmeyi ifa ettiği (teslim borcumu yerine getirdiği )anlamına gelmez. Uygulamada çoğu görüşe göre teslim borcunun yerine getirildiğine karine gösterilse de fikrimizce; eğer fiili teslim, müteahhidin sözleşmeyi ifa ettiğine karine teşkil ettiğini kabul edersek TMK. md.2 çokça ihlal edilecektir.
Burada şu hususa da değinme den geçmeyelim; genelde sözleşme de teslim borcunun nasıl yerine getirileceği kararlaştırılır. Ancak karine şu ki; iskan (yapı kullanma izni) alındığı tarihte teslimin yapılmasıdır. Bir yapıya iskanın verilmesi demek; yapının asgari düzeyde ve yaşamsal ihtiyaç için sahip olması gereken özelikleri taşımasıdır. İskan alınması tarihide sözleşmede kararlaştırılır. eğer sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa ve kararlaştırılan tarihten sonra iskan alınması, arsa sahibine sahip olması gereken bölümleri eksiksiz teslim ederse dahi cezai şartı ödeyecektir.
Burada değinilmesi gereken bir diğer nokta BK. 97.maddedir. Müteahhit, kendi edimi ifa etmeden veya asli adimi olan bağımsız bölümlerin teslimi konusunda temerrüde düşmesi durumunda (gecikmeli teslim), arsa sahibinden kararlaştırılan arsa payını kendisine devrini talep edemez.
Müteahhit inşaatın yapımına devam etmeyeceğini bildirirse, BK. 113. Maddesi gereği arsa sahibi müteahhit nam ve hesabıma inşaatın kalan kısmını bitirebilir ve arsa sahibinin geciken süre hesabına gecikme tazminatı talep etme hakkı saklıdır.
Kaynak: https://barandogan.av.tr
