Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı yahut sözlü şekilde yapılabilir.
2 – KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Kira sözleşmelerinde taraflar, kira bedelini sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde serbestçe belirleyebilirler. Kira bedelinin serbestçe belirlenmesi, kira sözleşmesinin kurulması sırasında söz konusu olmaktadır. Buna karşılık, sözleşmenin devamı sırasında Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine sınırlamalar getirilmiştir. Nitekim TBK’ na göre sözleşmenin zayıf tarafını korumak amacıyla kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
A – YENİ KİRA DÖNEMİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
B – KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
C – KİRA TESPİT DAVASI
Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, malik veya kiracı her zaman açabilir. Ancak bu dava, yeni sözleşme dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
3 – KİRA FARK ALACAĞI DAVASI
Kira sözleşmesinde taraflarca belirlenen kira artışına ilişkin şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede belirlenen artış hükmü gereğince kiracının kira parasını her yenilenen kira yılında sözleşmedeki artış oranına uygun şekilde artırarak ödemesi gerekir. 6098 sayılı T.B.K.nun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 344. maddesinde; “tarafların yenilen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü dikkate alınarak ÜFE artış oranını geçmemek üzere sözleşmedeki artış hükmü doğrultusunda kira fark alacağının tahsili talep edilebilir. Dolayısıyla takip tarihinden geriye doğru beş yıllık kira farkı alacağının tahsiline ilişkin dava açılabilir.
4 – TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kira sözleşmesinden bağımsız olarak bir taşınmazı kiralayan kiracının, sözleşme bitiminde kiraladığı taşınmazı herhangi bir şart öne sürmeden boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanına tahliye taahhütnamesi adı verilir. Tahliye taahhütnamesinin hukuki olarak kabul edilebilir olması için yazılı şekilde yapılması, sözleşme tarihinden itibaren belirli bir sürenin geçmesi ve kiracının özgür iradesine dayanarak tahliye kararının belirtilmesi gerekir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiracının belirli bir süre taşınmazda oturması esas alınır. Bu nedenle kira sözleşmesi esnasında yapılan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir. Tahliye taahhütüne rağmen süre bitiminde kiracının mülkü boşaltmaması durumunda, kiraya veren taahhüt tarihinin bitiminden 30 gün öncesinde ihtarname çekerek dava ve icra yoluna gidebilir.
5 – KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ- KİRALANANIN TAHLİYESİ – TAHLİYE DAVASI
A – KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
B – KİRALANANIN TAHLİYESİ
B – 1 KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYE TAHLİYE
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında kira akdinin yazılı olması bir şart olarak aranmamaktadır. Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için süre verir. Borçlu bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.
Borçlu kiracı tarafından itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edilmez ise takip kesinleşir ve kira sözleşmesinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılır. Ancak kanun burada borçluya 30 günlük bir ödeme süresi vermiştir. Bu sebeple bu süre dolmadan alacaklı haciz ve tahliye yoluna başvuramayacaktır. Borçlu kiracı 7 günlük itiraz süresi içinde itiraz etmemiş 30 günlük ödeme süresinde de ödeme yapmamış ise;
Alacaklı, kirayı veren 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden kiracı borçlunun kiralanandan tahliyesini isteyebilir.
Aynı zamanda kira alacağının tahsili amacıyla borçlu kiracının mallarını üzerinde haciz işlemi gerçekleştirebilir.
B – 2 KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ NEDENİYLE TAHLİYE
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma kiralananın bu şekilde tahliyesi için yeterli kabul edilmemektedir. Taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi yoksa yazılı tahliye taahhüdünün varlığı yeterli olacaktır. Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesinin ardından artık sadece tahliye söz konusudur.
Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. Kiraya verenin kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir.
6 – KİRACININ BORÇLARI SEBEBİYLE KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Ancak alacaklı kiraya veren bu hapis hakkını, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanamayacaktır.
7 – KİRA UYARLAMA DAVASI
Kira sözleşmesi kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulabilir; borcunu ifa etmesi taraf açısından aşırı güçleşmiş olabilir. Bu durumda da katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin uygulanması ve borcun aynen ifasının borçludan beklenmesi, adalete, dürüstlüğe ve hakkaniyete aykırı düşer; Bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşme değişen bu koşullara göre yeniden uyarlanır.
8 – GAYRİMENKUL KİRALAMA
Büromuzda yalnızca kira davaları değil uzman avukatlarımızın desteğiyle gayrimenkul kiralama, kira sözleşmesi hazırlama, kira sözleşmesi yönünden faiz, kefalet gelir vergisi (stopaj), kdv ve damga vergisi ile takas mahsup meselelerinde hukuki yardım verilmektedir.
Olgun Avukatlık Bürosu
