Kira Sözleşmesi Nedir?

Kiralayanın kullanma ve yararlanma hakkını kiracıya devrettiği, kiracının da bunun karşılığında bir bedel ödemeyi kabul ettiği tarafların anlaşma iradelerinin uyuşmasıyla gerçekleşen iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir.

Kiraya veren evi kullanışa elverişli bir şekilde kiracıya teslim etmek sorumluluğu altındır şayet ev önemli bir kusur (evin kullanılmasını engelleyecek) ile kiracıya devredilmişse kiracı sözleşmeyi feshetme ve kiraya verenin ayıbından doğan sorumluluğa başvurma haklarına sahiptir. Örneğin; borçlunun temerrüdü hükümleri veya kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinde sorumluluğu.

Kira Sözleşmesinde Kiralananın Ayıplı Olmasının Kiracıya Verdiği Haklar

Kiralanandaki önemli ayıp; kiracının kiralananı kullanmasını bütünüyle engelleyen ya da kiracının yararını büyük ölçüde azaltan eksiklikler ya da bozukluklardır.

Önemli olmayan ayıp ise; kiralananın kullanılmasını büyük ölçüde engellemeyen fakat kiracının istediği yararı sağlamayacak ölçüde olan eksiklik ya da bozukluklardır.

Kiralanan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracının sahip olduğu haklar:

1. Kiracı kiralanandaki önemli ya da önemli olmayan ayıbın giderilmesini isteyebilir. TBK madde 306’ya göre kiraya veren ayıbı gidermezse, kiracı bizzat ayıbı onarıp ödeyeceği kira bedelinden düşürebilir ya da kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın önemli olması hali kiracıya sözleşmeyi feshetme hakkı da verir.
2. Kiracının kira parasının indirilmesini talep hakkı vardır. TBK madde 305’e göre kiralanandaki sadece önemli ayıplar kira parasının indirilmesini talep edebilir. Bu talep hakkı diğerlerinden bağımsızdır ve kiraya verene herhangi bir süre tanınmasına gerek yoktur.
3. Kiracının kiralananın ayıpsız benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkı vardır. Ayıbın giderilmesi için uygun bir süre öngörüldüğü halde ayıp giderilmemişse kiralayan kiralananın değiştirilmesini isteyebilir. Örneğin; kiralanan arabanın hasarlı olması halinde aynı sınıfta başka bir araba verilmesi.
4. Kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı vardır. Kiracının bu hakkını kullanabilmesi için öncelikle teslim anında önemli bir ayıbın varlığı ve kiraya verenin uygun süre tanındığı halde o ayıbın giderilmesine dair bir icraatta bulunmamış olması gereklidir.
5. Kiracı ayıptan dolayı uğradığı müspet zararın tazminini isteyebilir. TBK madde 308’e göre kiracının müspet zararı isteyebilmesi kiralayanın kusurlu olmasına bağlıdır. Kiralayan kusurlu olmadığını ispatlamadığı takdirde müspet zararı karşılamakla yükümlü hale gelir.

Kira Sözleşmesinin Devri

• Taraflardan birinin kendi rızasıyla haklarını bir başka kişiye devretmesi söz konusu olabilir. Söz konusu bir konutsa kiraya verenin yazılı rızasıyla 3. Kişilere devredilir ve kiraya veren haklı bir sebep olsa da olmasa da rıza vermekten kaçınabilir. İşyerlerinde ise kiraya veren haklı bir sebebi olmadan rıza vermekten kaçınamaz ve işyeri kiralarında devreden kiracı ile devralan 2 yıl boyunca birlikte sorumludurlar.

Kiracının Kira Bedelini Ödememesi

Kiracı, sözleşmede kararlaştırıldığı günde kiraya verenin yerleşim yerinde kira bedelini ödemelidir. Adi kira- konut ve çatılı iş yeri ayrımı yapılmaksızın kiracı borcunu ödemezse kiraya verenin fesih hakkı bulunmaktadır. Kiracının kira borcu muaccel olduktan sonra kiraya veren, kiracıya ödeme için süre ile birlikte ödemediği takdirde sözleşmeyi feshedeceğine dair yazılı bir şekilde bildirimde bulunmalıdır.Adi kira sözleşmelerinde 10 gün; konut ve işyeri sözleşmelerinde 30 gün süre verilir. Bu süre zarfında kiracı kirayı ödemezse;

1. Kiraya veren tahliye davası açabilir,
2. Ödenmeyen kiraları faiziyle birlikte isteyebilir,
3. Sözleşmenin sona ermesiyle ortaya çıkan zararları da isteyebilir.
4. Kira sözleşmesinin son bulmasıyla kiracı, kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Kiraya veren geri verme sırasında eksikler varsa bunları yazılı olarak kiracıya bildirmeli, bildirmediği takdirde bu eksikliklerden kiracı sorumlu tutulmayacaktır.
5. Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması:

Kiraya veren, kiracının menfaatlerini koruyarak ve kiralananda sözleşmenin feshedilmesine sebep olmayacak değişiklikler yapabilir.

• Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapması:

Kiracı, kiraya verenden yazılı bir izin alarak kiralanan üzerinde değişiklik ve yeniliklerde bulunabilir. Bu değişiklikler kiralanan da önemli bir değer artışına sebep oluyorsa kiraya verenden bir karşılık talep edilebilir ama bunun dışında kiraya verenden herhangi bir karşılık talebinde bulunulamaz.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesindeki hükümlere aykırı hareket edilmesi taraflara sözleşmeyi feshetme hakkı tanır.

Sözleşmenin Sona Erme Halleri:

1. Kiralanan, teslim olunduğu zaman kiracının amacını büyük ölçüde karşılayamayacak şekildeyse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.(TBK madde 304/2)
2. Kira konusu kiracıya teslim edildikten sonra kiracının amaçlarını karşılayamayacak hale gelirse yine kiracı sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
3. Kiracı, kiralananı sözleşme hükümlerine uygun, çevredeki insanlarsa saygı göstererek ve sıkıntı çıkarmayarak kullanmak zorundadır. Bunların aksi durumda kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
4. Kiracının, kirayı ödememesi durumunda da kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
5. Belirli süreli bir kira sözleşmesi yapılmışsa, sözleşmenin süresi dolduğunda sözleşme ilişkisi sona erer.
6. Kira sözleşmesi olağanüstü bir sebepten ötürü feshedilebilir. Örneğin; memur olarak çalışan birinin tayininin çıkması.
7. Kiracının ölümü ve kiracının iflası.

Konut Ve Çatılı İşyeri Kiraları

1. TBK madde 339-356 hükümleri arasında düzenlenmiştir.
2. Konut; bireylerin barınma ihtiyacını giderdiği çatılı yapıdır. Çatılı iş yeri; bireylerin ekonomik ve mesleki etkinliklerini yürüttüğü çatılı yapıdır. Çatısız iş yerlerinde adi kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır.
3. Konut ve çatılı iş yeri hükümleri 6 ay ve daha az kiralanmalarda kullanılmaz. 6 ay ve daha az geçici süreli kiralanmalarda adi kira sözleşmeleri hükümleri kullanılır. Örneğin; yazın yaylada bir evin kiralanması.
4. Kiracı aleyhine herhangi bir düzenleme veya sözleşmede değişiklik yapılamaz. Kiracı kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir bedelden sorumlu değildir.
5. Kiralanandan bağımsız veya kiracının yararına  olmadan kirayla birlikte bağlantılı bir sözleşme yapılmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Kiracının Güvence Vermesi (Depozito)

1. Depozito; kiralananın özensiz kullanılması, kiranın zamanında ödenmemesi gibi kiracının kiralayana karşı sorumluluklarını tam ve doğru bir şekilde yerine getirmemesi halinde kiralayana güvence sağlayacak uygulamadır.
2. TBK madde 342’ de düzenlenmiştir ve sadece konut ve işyeri kiralarında uygulanır.
3. Kira sözleşmesinde güvence borcu yasal borç olarak düzenlenmemişse de kiraya veren yapılan sözleşme sebebiyle doğabilecek zararlara karşı belli bir teminat isteme gereği duyabilir fakat bu teminat 3 aylık kira bedelini geçemez.
4. Para, kıymetli evrak, kefalet, rehin, teminat mektubu güvencenin konusu olarak kararlaştırılabilir.
5. Güvence olarak para kararlaştırılmışsa, kiraya veren kişinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılır; kıymetli evrak kararlaştırılmışsa yine kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmeyecek şekilde bankaya depo eder.
6. Kira sözleşmesinin sona ermesinden 3 ay geçmesiyle birlikte, kiraya veren kiracıya karşı herhangi bir dava açtığını, icra/iflas yoluyla takibe girdiğini yazılı olarak bankaya bildirmemişse; kiracının istemesi üzerine banka depozitoyu geri vermekle yükümlüdür.

Kira Bedelinin Belirlenmesi Ve Tespit Davası

• Kira Bedelinin Belirlenmesi

Taraflar kira bedeli artışını istedikleri gibi belirleyebilirler ama üst sınırı bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksinin artış oranını geçemez. Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun veya 5 yıl sonra yenilenecekse kira bedeli hakim tarafından kiralananın durumu, benzer kira bedelleri, üretici fiyat endeksi artış oranı göz önünde tutularak belirlenir. Kira bedeli hakkaniyete uygun biçimde belirlenmelidir. Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 5 yıldan önce kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

• Tespit Davası

Taraflar kira bedeli hakkında bir anlaşmaya varamadıkları takdirde her zaman kira bedelinin belirlenmesi için dava açabilirler. Davanın yeni yılki kira bedeline uygulanabilmesi için;

1. Dava yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılmalı,
2. Kiraya veren kira bedelini arttıracağını kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olmalı ve yeni kira döneminin sonuna kadar açılmalıdır.

Yukarıdaki 2 şart sağlandığında belirlenen kira bedeli yeni kira döneminden itibaren kiracıyı bağlar ve bu şartlar sağlanmazsa bir sonraki kira döneminde uygulanır. Bunların dışında sözleşmede yeni kira dönemindeki kira artışıyla ilgili bir hüküm bulunuyorsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Aile Konutu

Aile konutu , ailenin kullanımına ait,, ailenin faaliyetlerini yürüttüğü konuttur. Eşlerden birinin kira sözleşmesinin tarafı olması halinde; sözleşmenin tarafı olmayan eş kirayı verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesine katılmış olur ve sözleşmenin tarafı olur. Eşler bu durumda kiradan müteselsilen sorumlu duruma gelmiş olur. Eşlerden biri bu durumda tek başına sözleşmeyi feshedemeyecektir ve kiraya veren sözleşmeyi feshetmek istediğinde eşlerin ikisine de fesih beyanı göndermek zorunda kalacaktır. Evlilik birliğinin korunması adına yapılan bu uygulamada eşlerden birinin rızası olmadan kira feshi yapılamayacaktır.

Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi

TBK madde 347-356 arasında düzenlenmiştir. Bu hükümler göz önünde bulundurulduğunda kira sözleşmesi 2 yolla sona erdirilmektedir: Bildirim yolu ve dava yoludur. Fesih bildirimleri yazılı şekilde yapılmak zorundadır.

Bildirim Yoluyla Feshetme

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi; süre dolmasıyla sona ermemektedir. Kiracı sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunursa sözleşme biter ve eğer böyle bir bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha varlığını sürdürmeye devam eder. Kiraya verenin sözleşmeyi feshetme gibi bir hakkı 10 yıl sonra doğmaktadır, 10 yıl içinde sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur ve 10 yılın dolmasıyla feshetme gibi bir niyeti varsa 3 ay önceden bildirilmesi gereklidir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Fesih Bildirimi ile Sona Erme; kiracı herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı yerel adette bulunan kira döneminin sonu için veya bir adet yoksa 6 aylık dönemden sonra 3 ay önceden haber vererek sözleşmeyi feshedebilir. Kirayı veren sözleşmeyi ancak 10 yıl geçmesiyle feshedebilir.

Kira Sözleşmesinin Tahliye Davası Yoluyla Sona Ermesi

TBK madde 350-356 arasında düzenlenmiştir. Kanunda sayılan sebeplerin varlığı halinde tahliye davasının açılmasıyla mahkeme kararıyla sözleşmenin sona ermesine karar verilir.

Kiraya veren kanunda sayılı sebeplerin gerçekleşmesi halinde 1 ay için de dava açmaz da bildirimde bulunursa dava açma hakkını 1 yıl içinde kullanabilecektir.

Kiraya veren, gereksinim amaçlı binayı boşalttığında, haklı bir sebebi yoksa binayı 3 yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiraya veremez. Haklı bir sebebin varlığında bu hüküm uygulanmaz.

Yeniden yapılma amacıyla boşaltılan taşınmazlar 3 yıl içinde eski haliyle başka birine kiralanamaz. Yapı yenilendiğinde eski kiracının yeni yapıda kiralama konusunda önceliği vardır.  Bu hak kiraya verenin yapacağı yazılı bildirim sonucunda 1 ay içinde kullanılmalıdır.

Kiraya veren TBK madde 355’de geçen bu hükümlere aykırı davrandığında tazminat ödemekle yükümlüdür.

Tahliye Sebepleri:

1. Kiraya verenin kendisi, alt veya üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerce gerçekten konut veya iş yeri ihtiyacının olması; konutun veya işyerinin yeni malikinin konutu veya iş yerini kullanma ihtiyacı olmasıyla belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesindeki sürelere uygun davranarak 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
2. Kiralananın yeniden inşa ve imarı da yukarıda sayılan şartlar dâhilinde tahliye sebebidir.
3. Kiracı, kiralayana yazılı olarak taahhüt ettiği vakitte evi boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye taahhüdünden başlayarak 1 ay içinde icraya başvurup tahliye davası açmalıdır.
4. Kiracı kira bedelini zamanında ödemediği takdirde 2 kere yazılı olarak farklı aylara ait olarak ihtar edilmeli. Kira süresi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
5. Kiracı veya birlikte yaşadığı eşi aynı ilçe veya belde sınırları içinde bulunması durumunda konut kiracının kullanmasına elverişliyse, kiraya veren sözleşme yapıldığı sırada bunu bilmiyorsa,  sözleşmenin bitmesinden itibaren kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.