JLL Türkiye’nin 2018 yılını kapsayan ‘Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu’ yayınlandı. Perakende sektörü, A sınıfı ofis piyasası ve lojistik pazarını detaylarıyla mercek altına alan rapora göre AVM yatırımları önümüzdeki birkaç yıl kademeli olarak düşecek. Bu sebeple mevcut alışveriş merkezlerinde yeniden kiralama, eskiyen alışveriş merkezlerinde ise yenileme süreçleri perakendenin başarısında başrol oynayacak.
Ofis piyasasındaki boşluk oranı 2018’de yüzde 21,3 olarak hesaplanırken, lojistik pazarında satış taleplerinin arttığı bir yıl geride kaldı.
Perakendenin çıkış yolu ‘optimizasyon’ oldu
JLL’nin raporuna göre ödeme zorluğu yaşayan ya da konkordato ilan eden tedarikçiler ile perakendeciler nedeniyle perakende pazarındaki tedarik zinciri olumsuz etkilendi. Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve iş gücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı gözlendi. Bazı perakendeciler belirli ‘ciro/ kira’ hedefleri belirleyerek verimsiz mağazaları kapatma kararını daha agresif bir şekilde uygulamaya başladı. Özellikle tedarik zinciri konusunda sorun yaşayan giyim sektörü ile deri-ayakkabı markalarının reel bazda ciro düşüşü 2018’de devam etti.
Rapora göre enflasyondan arındırıldığında dahi kayda değer bir ciro seviyesi yakalayan hipermarketler, geçtiğimiz yılın en iyi performans gösteren sektörlerinden biri olarak öne çıktı.
Bazı perakendecilerin 2018 yılında başladığı mevcut mağazaların optimizasyonu sürecinin 2019 yılında da devam etmesi bekleniyor. Çalışmaya göre mağaza kapatma dahil operasyonel optimizasyonu gerçekleştiren ve finansal yapısını sağlamlaştıran perakendecilerin 2019 yılında daha sağlıklı bir büyüme ivmesi yakalayacağı öngörülüyor.
Yabancı şirketler ve girişimciler hazır ofisleri tercih ediyor
JLL’nin çalışmasında A sınıfı ofis piyasasına ilişkin rakamlar da yer aldı. Rapora göre ofis piyasasındaki boşluk oranı 2018’de yüzde 21,3 olarak hesaplandı. Yıl sonu itibarıyla A sınıfı ofisler için birincil kira metrekare başına aylık 25 dolar ve 130 TL olarak kayıt altına alındı. JLL uzmanlarına göre 2018 yılında gerçekleşen ofis kiralama işlemleri genel olarak şirketlerin operasyonlarını küçültmesi ve çalışan sayılarını düşürmesinin yanı sıra kişi başına düşen alanı azaltarak verimi artırma ve kira bedelini düşürme gibi maliyet odaklı hedeflerden kaynaklandı.
Asya menşeli şirketlerin Türkiye ilgisi artıyor
JLL Türkiye’nin 2018 yılını kapsayan ‘Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu’na göre ofis kirasını azaltmak isteyen şirketler özellikle Ataşehir’deki yeni ve modern ofis binalarını tercih etti. Uzak Asya menşeli şirketlerin İstanbul’a olan ilgisinde artış gözlendi. Makroekonomik belirsizliklerin etkisiyle piyasayı öngöremeyen yabancı şirketler genellikle hazır ofisler aracılığıyla Türkiye’ye giriş yapmayı tercih etti.
Seyrantepe ve Ayazağa öne çıkabilir
JLL’nin raporundaki ofis verilerine göre Avrupa Yakası’nda yeni ve modern ofis arzı ile Seyrantepe ve Ayazağa alt pazarları önem kazandı. A Sınıfı ofis stokunun yanı sıra yüksek miktarda perakende alanı ve modern konut alanı sunulan bu bölgenin 2019’da önemini artırarak talep görmesi bekleniyor. Geçtiğimiz yıllarda tercih edilen ve dekorasyonu hazır olmayan (Shell&core) ofislerin yerine yarı dekorasyonlu ya da tam dekorasyonlu ofislere yönelik bir eğilim gözlemlenmeye başlandı.
Yatırım maliyetini ortadan kaldıran ve ‘yaşayan ve paylaşılan’ ofis ihtiyacına doğrudan cevap veren hazır ofis şirketlerinin 2019 yılında yükseliş trendini koruması, yeni ve her kesime hitap eden konseptlerle daha radikal bir büyüme hamlesi gerçekleştirmesi öngörülüyor.
2019, perakendede yeniden kiralama yılı olacak
2018 yıl sonunda açıklanan asgari ücret artışı nedeniyle alışveriş merkezlerinin en önemli gider kalemlerinden biri olan iş gücü maliyetinin kayda değer bir oranda artacağı öngörülüyor. Açılacak yeni alışveriş merkezi projelerinin sayısında beklenen kademeli düşüş nedeniyle mevcut alışveriş merkezlerinde yeniden kiralama; eskiyen alışveriş merkezlerinde ise yenilenme süreçleri önümüzdeki yıllarda da gündemdeki yerini koruyacak.
