Bir taraftan gayrimenkul gelirlerinde TL’ye dönme zorunluluğu diğer taraftan lüks konut vergisi yalılarda kiralama ve satın alma taleplerini hızlandırdı. 2014-2020 arasında yapılan yalı satışı sayısına son 1.5 yılda ulaşılırken, bu süreçte birbirinden değerli 20’ye yakın yalı satıldı. Satışlar Boğaz hattında Anadolu Hisarı, Kandilli, Kanlıca ve Yeniköy bölgelerinde yoğunluk kazandı. 660 yalının bulunduğu İstanbul Boğaziçi bölgesinde halihazırda 60-62 yalının satışı sürerken, Türkiye genelinde bu sayının 200 olduğu belirtiliyor.
İlan sitelerinde yer alan bilgilere bakıldığında yalılarda en yüksek fiyatlar Boğaz’ın her iki yakasında yer alan iki köprü arasındaki ana arterde görülüyor. Burada satış fiyatları 45 milyon TL’den başlayıp 450 milyon TL’ye çıkıyor. 10’u Boğaz hattında olmak üzere 65’e yakın yalının da kiralık olduğu pazarda kiralama fiyatları İstanbul Boğazı’nda 35 bin TL ile 400 bin TL arasında.
Yalıların el değiştirme süreleri kısaldı
130 yıldır aynı ailelerin elinde olan yalılara rağmen, Türkiye’de bir yalının ortalama el değiştirme süresi 60 ila 70 yıl olarak belirtiliyor. Ancak son dönemde bu sürenin 50 yıla düştüğü belirtiliyor.
Satılık ve kiralık yalılara olan talebin geçtiğimiz haziran ayında son 1.5 yılın en yüksek seviyesine ulaştığını aktaran Hepsiemlak Eş Genel Müdürü Zeynep Tandoğan, “Hatta o kadar ki 2020 Mart ve Haziran arasındaki süreçte satılık yalılara önceki yılın aynı dönemine göre tam 10 kat fazla talep geldi. 2021 yılı; mayıs ayı itibarıyla yine nisana göre 4 katı bir talep artışı söz konusu” diye konuştu.
En hızlı satış Adalar’da
Tandaoğan’ın verdiği bilgilere göre Adalar’da pandemi öncesi ilanlar ortalama 533 gün yayında kalırken, pandemi başından bu yana ortalama 47 gün yayında kaldı. Beşiktaş ilçesindeki yalılarda bu süre 172 gün iken 70 güne düştü, Beykoz’da 257 gün iken 83 güne, Sarıyer’de 175 günden 76 güne, Üsküdar’da 212 günden 48 güne indi. Tandoğan, İstanbul genelinde ise yalı ilanlarının ortalama yayında kalma süresinin 207 günden 69 güne düştüğünü kaydederek, “Dolayısıyla satışlar ciddi anlamda hızlandı” dedi.
440 milyon TL’ye kadar satılık ilanı var
Satılık ve kiralık talebinin birbirine çok yakın gittiğini kaydeden Tandoğan, “Şu an hepsiemlak. com’da Türkiye genelinde satılık yalı ilanlarının fiyatları 1 milyon TL’den başlıyor ve 440 milyon TL’ye kadar yükseliyor. Tahmin edeceğiniz gibi en pahalı yalılar İstanbul Boğaziçi’nde. Bu yalıların büyüklüğü 2 bin 500 metrekareye kadar çıkıyor. Türkiye genelinde toplam 200’e yakın yalının satışı devam ediyor” dedi. İstanbul’daki yalı dairelerinin satılık fiyatlarının 3 milyon TL’den, yalıların fiyatlarının ise Boğaziçi bölgesinde 10 milyon TL’den başlıyor. “
“Alıcıların neredeyse tamamı yerli”
Yalılara her zaman talep olduğunu belirten Ayıkcan Emlak Gayrimenkul Danışmanı Sinem Akcan, dolar bazında fiyatların düşmesine bağlı olarak son 2 yılda 20’ye yakın yalının satıldığını belirtti. Satışların hemen hepsinin yerli alıcılar tarafından yapıldığını söyleyen Akcan, İstanbul genelinde 600 yalı olduğunu bunların 60’ının ise hala satılık olduğunu ifade etti. Akcan ayrıca, boğaz hattındaki yalıların fiyatlarının 7-8 milyon dolardan başlayıp, 110 milyon dolara kadar çıktığını kaydetti. Özellikle Anadolu Yakası’ndaki yalı satışlarının hızlandığını ifade eden Akcan, bu bölgede Kandilli, Anadolu Hisarı ve Kanlıca’ya talebin arttığına işaret etti. Krizlerde yalı alıcısının çok etkilemediğini, her dönem yalının alıcısı olduğunu belirten Akcan, “İnsanlar aradıklarını buldukları an alıyorlar” dedi. Akcan, ihtiyaçtan dolayı neredeyse hiç yalı satışı olmadığını bu alandaki satışların aile yapısının değişmesinden dolayı gerçekleştiğini söyledi.
Yalıların büyük bölümü Boğaziçi’nde
Genel olarak İstanbul’da yalıların büyük bölümü Boğaziçi çevresinde yer alırken, Adalar, Silivri, Büyükçekmece gibi ilçelerde de yalılar yer alıyor. Türkiye genelinde ise Marmara, Ege ve Akdeniz kıyılarında yalılar mevcut.
Temel sebep TL’ye dönüş
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, lüks gayrimenkul değerlerinde düşüşlerin olduğunu belirterek, “Bunun temel sebebi döviz kurlarındaki artış ile 13.09.2018 tarihli 32 no’lu karar gereği gayrimenkulde döviz bazlı kira ve satış değerlerinin TL’ye dönme zorunluluğundan kaynaklandı. Bu çerçevede yalılarda TL bazında değer artışları olsa da dolarda kur artışı kaynaklı olarak değerlemelerde azalma 2018 yılından sonra başladı. Değer olarak genel itibarıyla yüksek hacimli gayrimenkullerden ve sınırlı stokun olduğu bir piyasa. Yaşanan bu değişimin yalı alım satımlarını çok etkilediğini gözlemlemiyoruz” yorumunu yaptı
“En değerli yalılar Yeniköy’de”
Ak Danışmanlık Yönetim Kurulu Üyesi Alex Kazancıyan en değerli yalıların Sarıyer Yeniköy bölgesinde bulunduğunu söyledi. Kazancıyan, boğaz hattındaki yalı fiyatlarının ise ortalama 9 milyon dolardan başladığını ifade etti. Kazancıyan, boğazdaki artan satışların Arap alıcılar nedeniyle olmadığını da söyledi.
Değerli konut vergisi de satışları etkiledi
2020 Şubat ayında Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle, değeri 5 milyon liranın üzerinde olan konut nitelikli taşınmazların, “Değerli Konut Vergisi” kapsamına alınması, yalı satışlarının artmasında diğer bir önemli etken oldu. Yasaya göre, değeri 5 milyon ila 7,5 milyon lira arasında olan konutlarda, 5 milyon lirayı aşan kısım için binde 3; değeri 7,5 milyon ila 10 milyon lira arasında olan konutlarda, 7,5 milyon lira için 7 bin 500 lira, aşan kısım için binde 6; değeri 10 milyon liradan fazla olan konutlarda 10 milyon lirası için 22 bin 500 lira, fazlası için ise binde 10 oranında vergilendirme yapılıyor. Örneğin, değeri 20 milyon TL olan bir yalı için yıllık 122 bin 500 lira, değeri 30 milyon lira olan yalı için yıllık 222 bin 500 TL, değeri 50 milyon lira olan yalı için de yıllık 322 bin 500 TL vergi ödenmesi gerekiyor.
Kiralar yüzde 50 arttı
İstanbul genelinde yalılarda aylık kiralama fiyatları 25 bin liradan başlayıp 400 bin liraya kadar çıkıyordu. Ancak son dönemde fiyatlar yüzde 50 arttı. Satılık yalı fiyatlarında artış gözlenmezken, kiralıklarda 100 bin TL’den 150 bin TL’lere kadar çıkan astronomik yükselişler yaşandığını anlatan United Broker Gayrimenkul sahibi Kerim Kuyumcuyan, birçok yalıda tadilat sürelerinin uzun olmasının talebin önündeki en büyük engel olduğunu kaydetti. Boğaz hattındaki iki köprü ve biraz çevresi olan ana arterde yalı sayısının 113 civarında olduğunu anlatan Kuyumcuyan, “Ana arterdeki kiralık yalı sayısı 10’u geçmiyor. Hem sayı az hem rakam yükseldikçe yalıya göre yalı dairesine talep kayıyor. Yeniköy ve Bebek’te bu talep daha fazla” diye konuştu. Kuyumcuyan, yalıya olan talepte yabancı alıcının gerek Avrupalı gerekse Arap bazında azaldığını da söyledi
TL zorunluluğu 2018’de getirildi
Cumhurbaşkanlığı’nın 12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Kararı ile, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’da değişiklikler yapılarak, Türkiye’de yerleşik kamu ve özel hukuku kişilerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen istisnalar haricinde, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım ve kiralama, leasing, iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedellerinin ve sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı düzenlendi. Yasada, “32 sayılı Kararın Geçici 8’inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten (13.09.2018) önce akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller bu fıkranın ilk paragrafına göre iki yıllık süre için Türk parası olarak belirlenir…” deniliyor.
Neden satıyorlar?
● Yalı sahiplerinin ekonomik durumlarının bozulması.
● Aile yapısının zaman içinde küçülmesi ya da büyümesine bağlı olarak yalının ihtiyaçları karşılayamaması.
● Miras kaynaklı satışların olması.
Yatırımcı neden alıyor?
● Kurdaki ani ataklar nedeniyle yalıların cazip hale gelmesi.
● Gayrimenkulde kiralama ve satın almalarda TL’ye dönme zorunluluğu getirilmesi
● İstanbul’da halihazırda 40’a yakın ailenin yalı arayışının sürmesi.
● Yeni zenginler için prestij unsuru olması.
Yabancılar neden almıyor?
● İskan problemleri nedeniyle hukuki literatüre göre bu yapıların problemli görülmesi.
● Türkiye’den lüks konut alan Arapların yaşam kültürüne uymaması.
● Birçok yalının tadilata ihtiyaç duyması. Tadilatlarının ise izne tabi olması.
