Esas Gayrimenkul Üst Yöneticisi (CEO) ve Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Yönetim Kurulu Üyesi Cem Eriç, “17 Mayıs sonrası kademeli bir açılış ile dönebilsek bile gelirlerimizde düşüş yaşayacağız. Gözüken o ki 2021 yılı da sektör için çok olumlu olmayacak” dedi.
Sektörün tüm projelerde kredi kullandığına işaret eden Eriç, bankalara her ay düzenli kredi ödemesi yapıldığını, AVM sektörünün üzerinde ciddi bir yük olduğunu bunu taşımakta zorlandıklarını vurguladı.
“Problem yokmuş gibi davranmayalım. Eğer çözüm üretilemezse mutlaka sektörde kayıplar yaşanabilir” diyen Cem Eriç, “Bu süreçten devlet teşvikleri olmadan çıkmak mümkün değil. Zor bir durum. İş hayatını ayakta tutmak için teşviklerin devamlılığı önemli” dedi.
Esas Holding şirketi Esas Gayrimenkul’ün bu sektöre uzun süreli bakış açısıyla yatırım yaptığını, bu alandan çıkmayı düşünmediklerini anlatan Cem Eriç ile AVM sektörünü ve geleceğini konuştuk.
2021 YILI DA SEKTÖR İÇİN ÇOK OLUMLU OLMAYACAK
– 18 günlük sokağa çıkma yasağı ve öncesinde de AVM’lerin kapanış saatinin 17:30 şeklinde ayarlanmasının sektöre faturası ne olur?
Mart ayında kısmi açılmalarla başlayan olumlu hava maalesef vaka sayılarındaki artışla birlikte gelen kısıtlamalarla olumsuza döndü. Mayıs ayında planlandığı gibi 17 Mayıs sonrası kademeli bir açılış ile dönebilsek bile gelirlerimizde düşüş yaşayacağız. Aşılama programları, devlet destekleri, kademeli ve planlı bir kısıtlama programı ile Haziran ve sonrası için iyileşme olmasını planlıyoruz. Ama gözüken o ki 2021 yılı da sektör için çok olumlu olmayacak, yaralarımızı sarıp 2022 için umutlarımızı koruyacağız.
– Peki işler nasıl gidiyor bir hasar tespiti yaptınız mı?
Pandemi ile 1 yılı aştık. Herkesin önceliği sağlık oldu. Geçen yıl bu süreci anlamak ve buna çareler düşünmekle geçti. ‘İşlerimizi nasıl devam ettireceğiz’ bu öne çıktı. Nasıl bir teknoloji desteğiyle işlerimizi ayakta tutacağımıza baktık. Kiracılarımıza iş ortaklarımız diyoruz onlarla oturup bir hasar tespiti yaptık. Kiracılarımızın ihtiyaçları anlamaya çalıştık. Kapalı kaldığımız dönemde hem kira hem genel gider almadık. Açıldıktan sonra da ciro kirası ile devam ettik. Bu dönemde devlet teşvikleri de önemliydi. 2020 Haziran’da açılmayla birlikte bir umutlanma başlamıştı. Maalesef eylül-ekim sonrası tekrar ikinci dalga yeniden kapanmalar ve sert tedbirler geldi. AVM’ler pandemiden en fazla etkilenen sektörlerin başında geliyor. Kasım ve aralık aylarında AVM ziyaretçi sayılarında yüzde 70’lere varan gerilemeler vardı.
HERKES ÖNEMLİ HASAR ALDI
– Yeni yıla nasıl umutlarla girmiştiniz?
Yeni yıla başlarken biraz umutlanmıştık. Zor bir ilk çeyrek geçecek, sonra ikinci çeyrek biraz toparlanır diye düşünmüştük. Üçüncü çeyrekte burnumuzu kaldırırız ,dördüncü çeyrekte pandemi öncesi rakamlara ulaşırız diye planlar yaptık. Ama maalesef hiç öyle geçmedi. İlk çeyrek beklediğimizden daha sert geçti. İkinci çeyrekte toparlanmayı üçüncü çeyreğe öteledik. İşin temelinde aşı yatıyor. Sağlık açısından tedirginliği atmadıkça insanları alışverişe yönlendirmek çok zor. Yılın ikinci yarısı için hâlâ umutlarımız var. Hepimiz önemli hasar aldık. İnsanlar ekonomik açıdan kayıplar yaşadılar, enflasyon baskısı üzerimizde, gelir kayıpları oldu. Fiyat artışları daha tam yansımadı. Bir miktar yansıması gerekiyor. Herkeste satış kaygısı da var.
Normalleşmenin birinci adımı sağlık. Bu dönemi paylaşmak çok önemli. Acıyı da paylaşacağız. Bu süreçten devlet teşvikleri olmadan çıkmak mümkün değil. Zor bir durum. İş hayatını ayakta tutmak için teşviklerin devamlılığı önemli.
– Borçlar Kanunu’nunda bir değişiklikle pandemi ve benzeri olağanüstü durumlarda kira muafiyeti getiren bir düzenleme üzerinde çalışılıyor. Bu yasalaşırsa AVM’leri nasıl etkiler?
Pandemi döneminin başından bugüne kadar geçen 14 ay boyunca Esas Gayrimenkul en güçlü şekilde kiracı iş ortaklarının yanında yer aldı, destek verdi. Kapalı kalınan günlerde kira alınmadı, ciro kira uygulamaları ve kira indirimleri yaptık, işletme giderlerinde yarattığımız tasarrufları indirim olarak yansıttık, ödeme vadelerinde esneklik sağladık. Bu destekleri vermeye bugün de devam ediyoruz, gerektiği sürece de vermeye devam edeceğiz. AVM sektörünün genelinde de bu ve benzeri desteklerin sürdüğünü görüyoruz. Bizim de üyesi olduğumuz AYD’de bu yönde güçlü destek mesajlarını her zaman vermiştir.
Kira muafiyeti konusu özellikle cadde mağazalarına dönük bir düzenleme olarak değerlendiriliyor, farklı gerekçelerle caddelerde mülk sahiplerinin aynı destekleri veremediğini görüyoruz, kiracıların taleplerinin de bu yönde oluştuğunu düşünüyoruz.
KİRACILARA DESTEĞİMİZ SÜRÜYOR
– Sizin tarafta kiracılara ne kadarlık destek oldu?
Sektör çok net şekilde kapalı kalınan dönemde kira almadı. Açıldıktan sonra ya indirim ya ciro kirası oldu. Normalleşmeyi düşünürken sert tedbirler gelince destekler sürmeye devam ediyor. AVM sektörü de borçlu bir sektör. Sonuçta AVM’leri proje finansmanlarıyla banka kredileriyle gerçekleştirdik. Bankacılık sektörünün de bu süreçte bize destek vermesi çok önemli. Devlet, AVM, bankalar ve perakendeci bir arada çözüm bulmalı. Öbür türlü yük bir tarafın üzerinde kalıyor, bu çok sürdürülebilir değil. Sadece bir yere kaynak yaratmak destek olmak yükü diğer tarafta bırakıyor.
– Bu dönemde yük AVM yatırımcılarının üzerine mi kaldı?
Bir perakendeci için kira gideri toplam giderinin bir bölümünü oluşturur. Kira geliri ise bizim gelirimizin tamamı. Ben kira almadığım zaman gelirimden tamamen mahrum kalıyorum. Ama benim giderlerim var. Biz AVM’leri kapattığımızda bile belli sistemlerin çalışması gerekiyor. Belirli sayıda güvenlik bekliyor, marketler, eczaneler açık. Bu dönemde çalışan sayılarını azaltmadık. KIsa süre kısa çalışma ödeneğinden faydalandık. Projelerin tamamında kredi kullandık. Bankalara her ay kredi ödemesi yapıyoruz. Burada bir miktar ertelemeler oldu ama yine de yük üzerimizde. AVM sektörünün üzerinde ciddi bir yük var, bunu taşımakta da zorlanıyoruz.
PROBLEM HÂLÂ MASADA
– Bir dayanma noktanız var mı nereye kadar gider? Borç ertelemeleri olmazsa ne kadar dayanırsınız?
Sektörde farklı bir yatırımcı profili var. Kurumsal, bireysel ve yabancı yatırımcılar var. Yapabilen herkes bu dönemde sermayesini güçlendirdi. Herkes kendi cebinden sermayesinden yiyerek, para koyarak geçirdi bu süreci. Bunu perakendeciler de yapmıştır. Bunu yapamayan var. Bankalara gidildi, erteleme ve ek krediler istendi. Buna kısmen cevap alınabildi. Problem hâlâ masada. Burada ne kadar dayanılabilir bunun yanıtını vermek kolay değil. Umalım ki yılın ikinci yarısında daha pozitif bir tablo olsun.
Ama bu yükü taşıyamayacak şirketler mutlaka vardır. Sermayesini arttıramamış, bankalardan destek görememiş firmaların bu süreci taşıması mümkün olmayacak. Özellikle devlet teşvikleri çekildikten sonra daha da zor olacaktır. İlgili bakanlıkların ve sektör temsilcilerinin oturup bir çözüm bulması gerekiyor.
– Sizin portföyünüzde kaç AVM var?
Bizim portföyümüzde 11 AVM var. Bunun 7 tanesi bize ait. 4 tanesi başka yatırımcıların projeleri onların yönetimini biz yapıyoruz. Biz ağırlıklı Anadolu’dayız.
– Kapanacak ya da bankalara geçecek olan AVM sayılarıyla ilgili bir öngörünüz var mı? Siz bu alandan çıkmayı planlar mısınız?
Esas Holding şirketi Esas Gayrimenkul bu sektöre uzun süreli bakış açısıyla yatırım yaptı. Çıkmayı düşünmeyiz. Tabi ki sorunlar var ama bu sorunlarla mücadele edecek gücümüz var.
Sektörde sıkıntı var ama boyutunu tahmin etmek zor. Problemin olduğu bir gerçek. Problem yokmuş gibi davranmayalım. Eğer çözüm üretilmezse mutlaka sektörde kayıplar yaşanabilir. Sorun olmaması için Ankara’nın koordinasyonunda bu ekosistemin kararlar alınması desteklerin verilmesi gerekiyor.
CİDDİ KUR RİSKİ TAŞIYORUZ
– Ne tür destekler?
Finansman önemli bir yük. Dövizle kiralamalar TL’ye döndüğünde bizim aldığımız krediler dövizde kaldı. Döviz artışıyla birlikte ciddi bir kur riski taşır hale geldik. Bankaların mutlaka bu konuda çözüm üretmesi gerekiyor. Burada yük bizim üzerimize kaldı. Devletin desteği iki yönlü olmalı; biri sektöre, diğeri vatandaşlara. Vatandaşın harcama gücünün korunması önemli. Vatandaşların zorunlu ihtiyaçlarını en azından karşılayabiliyor olması lazım. Perakendecilerle birlikte sorunlarımıza çözüm bularak yolumuza devam etmemiz gerekiyor.
– AVM’den çıkmak isteyen perakendeciye ne tür kolaylıklar sağlıyorsunuz?
Sorunlarımızı hep masada çözdük. Bizim onlarla, bankalarla imzaladığımız sözleşmeler var. Hareket ederken bunları hep göz önünde bulundurmak gerekiyor. Tabi ki şartlara göre değiştirmeye çalışıyoruz. Ama ben istersem AVM’den çıkarım demek ticaretin kurallarına uygun değil. Sözleşmelerde çok sert maddeler varsa bugünkü şartlara göre yumuşatılabilir, onun için hep diyalog çağrısı yapıyoruz. Bu anlamda hiç hukuka taşınmış dosyamız yok. Her AVM’nin kendine göre farkları şartları var. Tekdüze düzenlemeler sektöre zarar getirir. Sektör bu konuda anlaşma tarafında irade ve hoşgörüyü masaya koymaya hazır. Bizlerin de taahhütleri göz önünde bulundurulmalı.
DOLULUK YÜZDE 90’IN ÜZERİNDE
– AVM mağaza doluluklarınız ne durumda?
Bizde doluluklar yüzde 90’ın üzerinde. 11 AVM’mizde 21 bin metrekare yeni kiralama yaptık. Biz olumlu ilişki geliştirme konusunda iyi bir sınav verdik. Anadolu’da faaliyet gösteriyorsanız küçük esnaf çok önemli oluyor. Onların bir kısmı kapatmak durumunda kaldı.
YENİ OFİS YAPILMASI ENGELLENMELİ
– Ofis tarafında da yatırımlarınız var. Artık uzaktan çalışma yaygınlaştı, orada nasıl bir dönüşüm olacak?
Bizim İstanbul’da 3 ofis binamız var. Pandemide kayıp yaşamadık. Uzaktan çalışma kültürünün kalıcı olacağına dönük inanç güçlendi. Esnek çalışma olacak. Şirketler maliyetlerini düşürmek için daha pahalı ofislerden daha ekonomik ofislere, daha büyük metrekarelerden daha küçük metrekarelere geçiş yaptılar. Dönüşüm sürecek. Umalım ki gelecek dönemde bu alanda büyük arz gerçekleşmesin. Yeni ofis yapılmasının engellenmesi lazım. Biz ofislerimizde ortak kullanım alanları yaratıyoruz.
Birçok şehirde faaliyet gösteriyoruz ve bu şehirlerin tamamında “İyilik Burda” diyerek fark yaratan projelere imza atıyoruz. Şehir halkı ve sivil toplum kuruluşlarıyla bütünlük içinde hareket etmek, yer aldığımız şehirlere hem ekonomik hem sosyal anlamda katkı sunmak en büyük isteğimiz. Türkiye’nin neresinde bir problem olursa, biz orada olmak istiyoruz. Hatay’da yangın oldu biz ne yapabiliriz, İzmir’de deprem oldu biz nasıl gidebiliriz diye düşünmeye, dertlemeye bunlara çözümler üretmeye çalıştık. Topluma fayda üretmek önemli.
AVM’LERDE VARLIK YÖNETİMİYLE BÜYÜYECEĞİZ
– Portföyünüzün ne kadarı AVM ve ofis?
Türkiye genelinde Esas Burda ismiyle 7 alışveriş merkezi, 3 ofis binası ve 1 konut ve 1 otel projesini hayata geçiren Esas Gayrimenkul, yönetimini üstlendiği Van Alışveriş Merkezi, MalatyaPark, Sanko Park Gaziantep ve Konya Kentplaza ile birlikte toplamda 64 projeyle alışveriş merkezi otel ve ofis binalarına yatırımlarını sürdürmektedir.
Bizim ağırlıklı işimiz ticari gayrimenkul geliştirmek ve yönetmek. Türkiye’nin ekonomik yapısı artık yeni AVM projesi geliştirmeye uygun değil. O alanda büyümeyi daha çok sahibi olmadığımız AVM’lerin varlık yönetimini gerçekleştirerek yapıyoruz. Türkiye’de 450 AVM var. Burada dönüşüm ajandasına ihtiyaç duyan çok AVM var. Bizim sahip olduğumuz vizyonun, kaynağın da çoğu AVM’de olmadığını görüyoruz. Sahip olduğumuz deneyimi, teknolojiyi, insan kaynağını başka AVM’lerde kullanmak istiyoruz. Birlikte çalışalım. Önümüzdeki yıllarda varlık yönetimi anlamında büyümeyi hedefliyoruz. Şu anda iki üç projeyle görüşme halindeyiz.
Dijital ve kültür dönüşümü halindeyiz. Bu alanlar odağımızda. Şu anda dönüşüm ihtiyacı olan AVM’lere biz bilgimizi, vizyonumuzu ve kaynağımızı aktarmak istiyoruz. Onlar için bir kurtuluş reçetesi olacağız. Zora girmiş projelere değil daha çok dönüşüm fırsatı olan projelere bakıyoruz. Yatırıcısıyla da ortak bir vizyonda buluşabileceğimiz yerlere bakıyoruz.
Ofis tarafında yeni bir arz planlamıyoruz. AVM ve ofislerde toplamda 523 bin metrekare kiralanabilir alanımız var. 1500’ü aşkın kişiye istihdam sağlıyoruz. Bu sayıya mağaza çalışanları dahil değil. Yıllık 50 milyon ziyaretçi ağırlıyoruz. Bugüne kadar 600 milyon Avro’yu aşan yatırım yaptık
